나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7253 [2] 경상북도 영천시 화남면 용계리 426 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경7253 [2] 경상북도 영천시 화남면 용계리 426 답 경매

• 사건번호: 2025타경7253
• 주소: 경상북도 영천시 화남면 용계리 426
• 감정가: 57,195,000원
• 최저가: 19,618,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 답

대구지방법원 경매1계 2025타경7253 | 소재지: 경상북도 영천시 화남면 용계리 426 | 감정가: 57,195,000원 | 최저가: 19,618,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 기본 정보

본 물건은 경상북도 영천시 화남면 용계리 426 소재의 답(농경지)에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

총 토지면적은 1271.00㎡ (약 384.49평)이며, 건물은 존재하지 않고 토지만 매각 대상입니다. 감정가는 57,195,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항으로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시에는 매수보증금이 미반환되므로, 낙찰자는 농지 취득 자격을 사전에 확인하고 경매 절차에 임해야 합니다.

현재 토지는 휴경 상태의 농경지로 이용 중이며, 일련번호 1) 토지의 경우 일부(북서측)에 구거로의 토사 유실이 보고되어, 향후 토지 이용 시 복구 및 정비 비용을 고려해야 합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상북도 영천시 화남면 용계리 소재 '망태골' 북동측 인근에 위치한 산간 농경지대입니다. 부근은 주로 농경지와 임야로 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 접근은 가능하나, 감정평가서상 제반 교통상황은 불편한 편으로 명시되어 있어 도심 접근성이 낮습니다. 토지이용계획상 보전관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한2km, 돼지/개/닭/오리/메추리)에 해당합니다.

2.2. 주변 환경 및 혐오시설

주변 환경은 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 산간 농촌 지역입니다. 인근 용계리 11번지 부근에는 '영천 돌탑공원' 등 명소가 확인되어, 자연경관을 선호하는 이들에게는 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 검색된 정보에서 인근에 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 토지이용계획상 일부 가축사육이 제한되어 있으므로 축사 관련 계획은 불가합니다.

3. 권리 분석

본 건은 채권자 영OOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 김OO로 동일합니다. 매각 대상은 토지 1271.00㎡에 대한 토지매각이며, 건물은 존재하지 않습니다. 등기부상 복잡한 권리나 유치권 신고 등 특이사항은 없는 것으로 보이나, 경매는 '물건'을 보고 진행해야 하므로 말소되지 않는 권리 및 임차인 유무는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다. 가장 큰 권리적 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출 시 발생하는 매수보증금 몰수입니다.

4. 상권 분석 및 이용 계획

4.1. 상권 분석 (용도상 실익분석)

본 물건의 용도가 '답(논)'이고, 입지가 산간 농경지대이므로 상업적 가치는 미미하며, 상권 분석은 실익이 없습니다. 대신 토지의 농업적/전원생활적 효용성을 평가해야 합니다.

4.2. 이용 계획

현재 휴경상태로 방치된 농지이므로, 낙찰 후 농지로서 경작 또는 주말농장 용도로 활용하는 것이 가장 적합합니다. 다만, 토지이용계획이 '보전관리지역'이므로 향후 주거/창고 등으로의 전용 시에는 개발 행위에 대한 제한이 따를 수 있으며, 법규 및 지자체 조례를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1) 농지취득자격증명 리스크: 농지 매매에 따른 필수 요건이며, 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 리스크가 있습니다.

2) 맹지 리스크: 지적도상 맹지이며, 현재 동측으로 타인 토지에 개설된 비포장 농로를 통해 접근하고 있습니다. 추후 토지 소유자 변경 시 통행에 대한 분쟁의 소지가 있으며, 정식 진입로 확보를 위한 별도의 비용(도로 개설 및 토지 매입 등)이 발생할 수 있습니다.

3) 토사 유실: 일련번호 1)의 토지 일부에서 구거(도랑)로의 토사 유실이 발생한 상태로, 매수 후 토목공사 및 복구 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

4) 개발 제한: 보전관리지역으로 건폐율/용적률 등 개발 행위가 엄격하게 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 산간 농경지대에 위치한 비교적 면적이 큰 농지(약 384.49평)이며, 감정가가 높지 않아 저렴한 금액으로 농지를 취득하려는 실수요자에게 적합합니다. 다만, 맹지라는 구조적인 리스크와 농지취득자격증명 제출의무라는 절차적 리스크를 명확히 인지하고 접근해야 합니다. 순수 투자 목적으로는 환금성 및 개발 제한으로 인해 매력이 다소 떨어지지만, 주말농장이나 장기적인 전원생활을 계획하는 분들에게는 고려해 볼 만한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1) 저렴한 농지 취득 기회: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰 시, 평당 단가가 저렴한 농지를 확보할 수 있습니다.

2) 전원생활 용도 적합: 차량 접근이 가능하나 교통이 불편하고 주변이 농경지/임야로 구성되어 있어 조용하고 한적한 전원생활 또는 주말농장 부지로의 활용 가치가 높습니다.

3) 지목/이용 현황: 지목은 답이나 현재는 휴경 상태로, 농업에 관심 있는 분이라면 즉시 영농이 가능합니다. (토사 유실 정비 후)

법원 정보

대구지방법원 경매1계