나이스옥션 법원경매 안산 2024타경71486 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 트레인 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 업무지구, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 서해선 "시흥시청역"이 소재하고 있어 대중교통이용사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상10층 건내 1층 112로서,
외벽: 커튼월 및 석재타일 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감,
창호: 강화유리 마감임.

이용상태

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현장조사시 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기 및 주차장시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선, 서측으로 보행자도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②현황조사 기준시점 `공실`상태임
③2025.06.월분까지 공용부분에 대한 관리비 1,495,450원이 미납되었다는 신고서(첨부한 2025.07.22.자 관리비 미납신고서 참조 요함)가 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경71486 (1)

소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-4 시티프론트561더식스 1층112호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 1,202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.55㎡ (약 3.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.58㎡ (약 12.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 토지 및 건물 면적: 53.13㎡ (약 16.07평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장현동 소재 "시흥시청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 관공서, 업무지구, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 서해선 "시흥시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 시흥시청역은 향후 신안산선, 월판선 등이 개통될 예정인 트리플 역세권으로 발전 가능성이 높습니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

건물 북측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 보행자도로와 각각 접하고 있습니다. 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류, 중로1류, 중로3류에 해당됩니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2024년 10월 22일 접수된 부산은행의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 등록된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 소유권이전, 근저당권, 강제경매, 가압류, 압류 등이 포함됩니다. 따라서 매수인은 등기부상 권리관계 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 0원이라고 명시되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 10층 건물 내 1층 112호입니다. 외벽은 커튼월 및 석재타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 강화유리로 마감되었습니다. 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현장 조사 시점에는 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 시흥시청 인근 지역은 관공서, 업무지구, 주거단지 등이 혼재된 상권으로, 잠재적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 시흥시청역을 중심으로 한 개발 사업이 진행 중이거나 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관공서

시흥시청이 인근에 있어 각종 행정 업무 처리가 용이하며, 주변에 업무지구와 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

서해선 시흥시청역이 도보 거리에 있으며, 다수의 노선버스가 운행되어 시흥시 내외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 시흥시청역 주변은 복합환승센터, 상업시설, 공공행정타운 등 개발이 예정되어 있어 쾌적한 환경이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본건은 재매각 사건으로, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 이는 일반 경매보다 높은 보증금이 요구됨을 의미합니다.

6.2. 공실 및 임대관계 미상

현재 물건은 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰 후 공실 위험을 감수해야 하며, 임대차 현황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.3. 미납 관리비

2025년 06월분까지의 공용부분 관리비 1,495,450원이 미납되었다는 신고가 접수되어 있습니다. 이 미납 관리비(특히 공용부분)는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 특수 물건 정보

중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 채권 구조의 복잡성이나 다수의 이해관계인이 존재할 수 있음을 시사하므로, 경매 진행 과정 및 권리관계에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 인근의 역세권 근린상가로, 탁월한 입지와 향후 트리플 역세권 개발 예정지라는 점에서 미래 가치가 높다고 판단됩니다. 건물 상태는 철근콘크리트 구조로 양호하며, 1층 상가로서 접근성이 우수합니다. 권리관계가 매각으로 모두 소멸될 예정이라 깨끗하다는 장점이 있습니다. 다만, 재매각 물건으로 인한 높은 보증금 부담, 현재의 공실 상태, 그리고 미납 관리비 인수 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 시흥시청역 초역세권 (서해선, 신안산선, 월판선 예정).

* 개발 잠재력: 시흥시청 역세권 고밀복합개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 실용적인 면적: 1층 근린상가로 전용면적 41.58㎡(약 12.58평)으로 접근성이 좋으며, 소형 투자로 적합.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,202,000,000원 (평당 약 74,797,772원)

본 물건은 재매각 건으로, 현재 최저매각가격은 감정가보다 낮을 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 진행 중인 경매의 최저매각가격 확인.

* 최근 시흥시청역 인근 상가 부동산의 실거래가 및 시세 동향 분석.

* 현재 공실 상태 및 향후 임대 수익률 예측.

* 미납 관리비 등 추가적으로 부담될 수 있는 비용 산정.

* 경쟁 낙찰자들의 성향 및 과거 낙찰가율 참고.

이러한 요소들을 종합적으로 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.