나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72120 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 554-2 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치하는 통칭 "제이빌리지" 제5층 제501호로서, 주변은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 5층 501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 이중창 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.
- 후첨 "내부구조도" 참조, 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4.

5. 1.1. 사건 정보

7. 사건번호: 안산지원 2024타경72120 (1)

8. 경매구분: 부동산강제경매

9. 채권자: 서OO

10. 감정가: 85,000,000원

11.

12. 1.2. 물건 현황

14. 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 554-2 5층501호

15. 건물용도: 다세대주택

16. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

17. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

18.

19. 1.3. 면적 정보

21. 토지 면적: 18.76㎡ (약 5.68평)

22. 건물 면적: 33.63㎡ (약 10.18평)

23. 건축물대장상 건물 전용 면적: 33.63㎡ (전유부 기준)

24. 건축물대장상 연면적: 537.73㎡

25. 건축물대장상 대지권 면적: 265.8㎡

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27.

28. 2. 입지조건

30.

31. 2.1. 위치 및 주변 환경

33. 대상 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "호동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

34. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 입지 여건은 대체로 무난합니다.

35.

36. 2.2. 교통 상황

38. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

39. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

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41.

42. 3. 권리분석

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45. 3.1. 말소기준권리

47. 말소기준권리는 2022년 11월 15일 포천세무서장의 압류입니다.

48.

49. 3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

51. 임차인: 서

52. 보증금: 125,000,000원

53. 차임: 0원

54. 전입일자: 2021년 5월 11일

55. 확정일자: 2021년 4월 7일

56. 대항력: 있음

57. 본건의 등기부상 임차인 서 씨의 강제경매 신청 내역(갑17)은 말소 처리되었습니다. 또한, 물건 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 제공된 "인수 보증금 합계"는 0원으로, 일반적으로 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 시사합니다. 다만, '대항력 있는 임차인' 존재는 항상 주의가 필요하므로, 입찰 전 임차인과의 관계 및 권리 소멸 여부에 대한 추가적인 확인이 권장됩니다.

58.

59. 3.3. 기타 권리 사항

61. 소유권 이전, 다수의 압류(포천세무서장, 의정부세무서장, 안산시) 및 강제경매(채권자: 서OO)가 등기되어 있습니다.

62. 이러한 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

63.

64.

65. 4. 상권분석

67.

68. 4.1. 지역 특성

70. 본건은 주거 지역으로, 다세대 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다.

71. 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

72.

73. 4.2. 주변 상업 시설

75. 구체적인 대형 상업 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

76.

77.

78. 5. 생활정보

80.

81. 5.1. 편의 시설

83. 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

84.

85. 5.2. 교육 시설

87. "호동초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

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89.

90. 6. 잠재적 리스크

92.

93. 6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

95. 임차인 서 씨가 대항력을 보유하고 있어, 매각으로 권리가 소멸되지 않을 경우 보증금 125,000,000원의 인수 가능성이 잠재적으로 존재합니다. (다만, 등기부 및 인수 보증금 합계 0원 정보에 따라 소멸될 가능성이 높음)

96.

97. 6.2. 토지 이용 규제

99. 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

100.

101. 6.3. 혐오시설 유무

103. 주변 환경이 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등으로 이루어져 있어, 별도의 혐오 시설이 인근에 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (Google 검색 결과 반영)

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105.

106. 7. 종합 의견

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109. 본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 85,000,000원입니다.

110. 최근(2026년 3월) 인근 유사 물건들의 매매가는 13,300만원 ~ 18,400만원 수준으로, 본 물건의 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있습니다.

111. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이와 관련된 권리 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

112.

113.

114. 8. 투자 포인트

116.

117. * 최근 시세 대비 감정가 할인 가능성: 최근 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가는 시장 가격보다 낮을 수 있어 투자 가치가 있습니다.

118. * 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 근린생활시설 밀집 등으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역입니다.

119.

120.

121. 9. 예상 입찰가

123.

124. 감정가: 85,000,000원

125. 인수 보증금 (추정): 0원

126. 최근 시세 분석 결과 (33.63㎡ 기준, 약 9,680만원 ~ 10,370만원 추정)

127. 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인)를 고려하여, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

128. 보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 10~15% 가량의 상승을 고려하되, 임차인 관련 리스크 해소 여부에 따라 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

129. 이에 따라, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.