나이스옥션 법원경매 서울중앙 2023타경111613 [1] 서울특별시 관악구 신림동 255-160 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예현 · 평가일 2023.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미림여자고등학교" 남동측 인근에 위치하는 주거기
타용 건물로서, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등
이 혼재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 신림선 "서울대벤처
타운역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 급경사지로서 가장형의 토지이며, 현황 주거기타용(고시원) 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 4m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외 및 북동측으로 노폭 약 3m 내외
의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물 감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건 평가시 소재지, 지번, 지목, 위치 및 면적 등은 귀 제시목록 및 제반 공부자료를 근거로 작성하였으며, 토지의 위치, 이용상태, 경계 등은 지적도면에 의한 육안으로 대략적으로 한 것으로 인접토지와의 경계 등은 경매참여시 재확인하시기 바람.

2) 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 지적개황도 상의 위치는 목측에 의한 것이며 정확한 경계 및 위치, 면적 등의 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 것으로 사료되는 바 입찰 및 낙찰시 유의하시기 바람.

3) 본건 토지 지상에 소재하는 담장 및 설치물 등 부속물과 수목은 토지와 일체로 거래되는 일반적인 거래관행 및 단독효용가치를 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 다가구주택(고시원)으로서,
(사용승인일: 2011.04.27)

외벽 : 외장 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 다가구주택(고시원)으로서,

지1층 : 다가구주택(고시원)(4가구)으로 이용중임.
1층 : 다가구주택(고시원)(4가구)으로 이용중임.
2층 : 다가구주택(고시원)(4가구)으로 이용중임.
3층 : 다가구주택(고시원)(4가구)으로 이용중임.
옥탑1층 : 계단실로 이용중임.

세부사항은 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "지적도"와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(2) 건물 내부구조도 일부는 이해관계인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 일반건축물대장상 건축물현황도, 개략적인 외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

2) 제시외 건물(기호‘㉠-㉥’)은 개략적인 목측 또는 실측에 의하여 면적사정 하였으므로, 향후 확정 측량시 다소 상이할 수 있으며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매진행시 재확인하시기 바람.

3) 본건 기호(2) 건물 옥탑1층 일부는 2012.11.28자 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 바 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항 등은 경매 참여시 해당 기관에 반드시 재확인하시기 바람.
(주택과-34234(2012.11.28)호에 의거 위반건축물 표시[내역:옥상 30㎡ 판넬/판넬 다용도])

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2023타경111613 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 255-160 (신주소: 서울특별시 관악구 대학18길 42)

용도: 다가구주택 (고시원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,411,850,980원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 275.35㎡ (약 83.30평)

건물 제시외면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 다가구주택(고시원)

사용승인일: 2011.04.27

이용상태:

지하 1층: 다가구주택(고시원)(4가구)

1층: 다가구주택(고시원)(4가구)

2층: 다가구주택(고시원)(4가구)

3층: 다가구주택(고시원)(4가구)

옥탑 1층: 계단실

설비내역: 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "미림여자고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공원 및 교육시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 신림선 "서울대벤처타운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)에 해당합니다.

2.4. 토지 형상 및 도로

토지는 인접 토지 및 도로 대비 급경사지 형태이며, 가장형의 토지입니다. 현재 주거 기타용도(고시원) 건물 부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 4m 내외, 남서측으로 노폭 약 3m 내외, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

토지 등기부상 말소기준권리는 2010.07.23 접수된 관악농업협동조합의 근저당(403,000,000원)입니다. 이후 접수된 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등은 모두 말소 대상입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2011.05.25 접수된 이성희의 전세권(140,000,000원)입니다. 이후 접수된 근저당, 주택임차권, 가압류, 강제경매, 임의경매 등은 모두 말소 대상입니다.

총 등기부채권액은 토지 476,755,758원, 건물 884,755,758원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 권리분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* K (보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023.05.31, 배당신고 2023.10.10)

* 강 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.05.10, 확정 2021.05.10, 배당신고 2024.09.09)

* 국 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013.10.11)

* 권 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.03.03, 확정 2020.02.11, 배당신고 2022.03.29)

* 김 (보증금 38,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.12.16, 확정 2019.12.16, 배당신고 2022.05.13)

* 김 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.08.01, 확정 2019.08.01, 배당신고 2023.08.10)

* 남 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 미상)

* 노 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017.03.16)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.06.15)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.03.14)

* 심 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.08.23)

* 이 (보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 미상, 확정 미상, 배당신고 2023.10.23)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2017.03.22)

* 이 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.03.16, 확정 2020.02.07, 배당신고 2023.10.04)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022.09.08)

* 정 (보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2016.06.24, 확정 2016.04.08, 배당신고 2024.04.29)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021.12.15)

* 지 (보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.01.10, 확정 2021.12.24, 배당신고 2024.02.01)

* 진 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018.06.29)

* 최 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.23, 확정 2021.08.26)

3.3. 매각으로 인한 권리 소멸 여부

본건은 일괄매각 대상이며, 현황 등기부상 모든 권리 및 등재된 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 "미림여자고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 지하철 신림선 "서울대벤처타운역"이 근거리에 있어 대중교통 접근성이 좋습니다. 주변에는 다양한 주거 시설과 함께 근린생활시설, 공원, 교육시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

본건 건물 옥탑 1층 일부(옥상 30㎡ 판넬/판넬 다용도)가 2012.11.28자로 일반건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 및 원상회복 의무 발생의 위험이 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 행정기관에 확인하시기 바랍니다.

5.2. 제시외 건물

건물 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재하며(면적 53.20㎡), 이는 본건과 일괄 매각됩니다. 제시외 건물은 개략적인 측량에 의해 면적이 산정되었으므로, 향후 확정 측량 시 면적이 다소 상이할 수 있습니다.

5.3. 중복사건

본건은 서울중앙지방법원 2023타경111613(강제경매)이며, 서울중앙지방법원 2023타경117390(관악농업협동조합 임의경매)과 중복 사건으로 분류됩니다. 다만, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 경매 절차 진행상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

5.4. 토지 형상

본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 급경사지 형태로, 건축 및 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 다가구주택(고시원)으로, 지하철역과 학교가 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 감정가는 14억 원대이며, 토지 및 건물 면적은 각각 169.00㎡, 275.35㎡입니다. 권리 분석 결과 모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 옥탑 일부에 위반건축물이 존재하고 제시외 건물이 일괄 매각 대상이므로 이 부분에 대한 면밀한 확인과 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한 급경사지 토지라는 점도 유의해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 신림선 서울대벤처타운역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 미림여자고등학교 인근에 있어 배후수요 확보에 유리합니다.

* 다가구주택(고시원)으로, 다수의 임차인이 있으나 모두 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 매각으로 인한 권리 소멸 대상이므로 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 정보 외에 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 주변 시세, 공실률, 명도 가능성, 위반건축물 및 제시외 건물 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 평가할 수 있습니다. 정확한 가치 평가를 위해서는 현장 조사 및 전문가의 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.