나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7002 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1383-4 답 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7002 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1383-4 답 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경7002 | 소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1383-4 | 감정가: 795,799,000원 | 최저가: 557,059,000원 | 용도: 답

1. 인천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경7002 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1383-4

용도: 답 (논)

감정가: 795,799,000원

토지면적: 529.00㎡ (약 160.02평)

토지 지분율: 52900 (제공된 정보에 따라 표기)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 15.00㎡ (소유자 미상의 컨테이너, 이동 용이하여 평가 및 매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 윤OO

채무자: 윤OO

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수

1.2. 물건 개요

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치한 토지입니다. 주변은 농경지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역이며, 인천영흥초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 본 건은 답(논)으로 이용 중이며, 일부는 현황상 도로 및 농기계 진입로로 사용되고 있습니다.

1.3. 입지 조건

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1383-4번지는 인천영흥초등학교와 근접한 위치에 있습니다. 주위 환경은 농경지와 임야, 단독주택 등이 혼합되어 있어 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 차량을 이용한 접근이 가능하며, 대중교통으로는 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 해당 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 윤OO님입니다. 채권자는 인OOOOOOOOOOOO입니다. 본 건 토지 매각 시 모든 기존 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 입찰 전 등기부등본 등 관련 서류를 통해 정확한 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수인은 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

영흥면 내리 지역은 주로 농경지와 자연녹지, 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 인근에 인천영흥초등학교가 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 부동산 시장 측면에서는 영흥도의 관광객 증가 및 개발 가능성에 따라 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 본 건의 지목이 '답'이므로 실제 농업적 이용이 가능한지, 혹은 개발 가능성은 지역 규제 및 향후 개발 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

본 물건지 인근에는 인천영흥초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로 고려될 수 있습니다. 주위 환경은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하여 전원생활 및 귀농·귀촌에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 교통은 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지: 본 건(내리 1383-4)은 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 불가능합니다. 토지 서측 일부가 비포장 진입로로 사용되고 있으나, 이는 일시적 이용 상황이며 원상복구가 가능하므로 도로 확보에 대한 별도의 대책이 필요합니다. 맹지 상태에서의 건축 또는 개발은 법적으로 제한될 수 있습니다.

2. 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지를 취득하려면 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이는 농업인 또는 농업 경영 계획이 있는 자에게 발급되며, 비농업인이거나 자격증명 미발급 시 소유권 이전이 불가하며 계약금을 몰수당할 수 있습니다.

3. 토지 이용 규제: 본 건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 강화군 및 옹진군은 접경지역으로 수도권 규제와 중첩되어 토지 이용에 추가적인 제약이 있을 수 있다는 연구 결과도 있습니다.

4. 정확한 경계 확인 필요: 현재 본 건의 위치는 대략적으로 파악된 것으로, 정확한 경계점, 위치, 지적 등에 대해서는 전문가의 측량이 필요합니다.

5. 공부와의 차이: 일부 필지는 공부상 지목과 현황 지목이 다른 경우가 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면에 위치한 답(논) 토지로, 감정가는 7억 9천 5백 79만 9천 원입니다. 인천영흥초등학교와 인접해 있으며, 전원생활이나 농업 활동을 고려할 수 있는 입지입니다. 그러나 가장 큰 리스크는 맹지라는 점과 농지취득자격증명 발급이 필수라는 점입니다. 이 두 가지 요건을 충족하지 못할 경우 실질적인 취득 및 활용에 심각한 제약이 따릅니다. 토지이용계획 및 제반 규제 사항을 면밀히 검토하고, 도로 확보 방안을 구체적으로 마련하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 잠재적 가치 상승: 영흥도는 꾸준히 관광객이 증가하고 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 농업 활용 가능성: 자격 요건을 갖춘다면 직접 농업에 활용하여 수익을 창출하거나, 영농 체험 목적으로 활용할 수 있습니다.

3. 규제 완화 기대: 인천시가 강화·옹진군 등 접경지역에 대한 수도권 규제 완화를 촉구하고 있어, 향후 토지 이용 관련 규제가 완화될 가능성도 있습니다.

4. 낮은 진입 장벽 (조건부): 맹지 및 농지 관련 규제 해소가 전제된다면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 토지 취득의 기회가 될 수 있습니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문을 통한 실사 및 관련 기관을 통한 정확한 정보 확인이 필수적입니다.

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