나이스옥션 법원경매 인천 2024타경510430 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 198-1 답 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경510430 [1] 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 198-1 답 경매

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인천지방법원 경매25계 2024타경510430 | 소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 198-1 | 감정가: 266,606,000원 | 최저가: 124,440,000원 | 용도: 답

1. 인천지방법원 2024타경510430 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경510430 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 198-1

용도: 답 (현황 전)

감정가: 266,606,000원

토지면적: 1,881.00㎡ (약 569.17평)

토지 지분율: 188100 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 소재 "삼산면사무소" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 전, 답, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황으로는 기호 (1), (3) 토지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정도 보통입니다. 기호 (2) 토지는 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 맹지입니다. 북측으로 폭 약 3미터의 비포장도로를 통해 진입이 가능합니다.

1.3. 토지이용 및 현황

토지의 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "전"으로 이용되고 있습니다.

- 기호 1 토지: 부정형의 "전"으로, 일부 약 9㎡는 현황 "도로"로 사용되고 있습니다.

- 기호 2 토지: 부정형의 "전"으로, 맹지이며, 지상 일부에 소유 미상의 제시외 건물(마을공동상수도시설, 약 3.6㎡)이 소재하나 매각에서 제외됩니다.

- 기호 3 토지: 부정형의 "전"입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역에 해당합니다.

또한, 삼산승영중학교 및 삼산초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

문화재 보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 하며, 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 확인해야 합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

매각물건명세서 상 권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 기호 1, 2, 3 토지 모두 을구 순위번호 11번, 15번(기호 1, 3) 및 11번, 12번(기호 2)에 설정된 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하여 매수인이 취득하게 되며, 말소촉탁 대상은 아닙니다.

또한, 기호 2 토지 일부 지상 제시외 건물 소재로 인한 법정지상권 성립 여부는 불분명하므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 삼산면 석모리 지역은 주로 농경지와 단독주택, 자연림 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 상권 형성은 미미하며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 정도가 있을 것으로 예상됩니다. 삼산면사무소가 인근에 있어 행정 서비스 이용은 가능합니다.

1.7. 생활정보

인천광역시 강화군 삼산면에 소재하며, 삼산초등학교와 삼산승영중학교가 인근에 위치하고 있습니다. 이러한 교육 시설과의 근접성은 자녀가 있는 가정에 고려될 수 있는 부분입니다. 강화군 삼산면은 지역 주민을 위한 생활 편의 시설들이 산재해 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 맹지: 기호 2 토지는 맹지이므로, 차량이나 사람의 통행을 위한 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다.

3. 제시외 건물: 기호 2 토지 지상에 소유 미상의 마을 공동상수도시설(약 3.6㎡)이 있으나 매각에서 제외되므로, 인수 부담은 없습니다. 다만, 이와 관련한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

4. 문화재 보호 관련: 주변 지역의 문화재 보호법 등 관련 법규에 따른 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

5. 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "전"이며, 일부는 "도로"로 이용되고 있어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

6. 지역권 인수: 등기부 상 요역지 지역권이 매수인에게 인수되므로, 권리관계 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 삼산면 석모리 소재 농지로서, 주변은 농경지와 주택, 자연림이 혼재된 한적한 지역입니다. 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지, 문화재 보호 관련 규제 등 여러 제한사항과 주의사항이 존재합니다. 또한, 등기부 상 지역권이 인수되는 점도 고려해야 합니다. 해당 토지는 현황 도로로 사용되는 일부 면적이 있으며, 지목과 현황이 상이합니다.

1.10. 투자 포인트

1. 농지 활용 가능성: 농지법에 따라 자격 요건을 갖춘다면 농업 경영 또는 관련 시설 설치 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

2. 개발 잠재력: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 지구단위계획 등 개발 행위에 대한 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 문화재 보호 등 제약 조건 확인 필수)

3. 비교적 낮은 진입 장벽: 감정가 및 권리 분석상 급격한 권리 변동 위험은 적어 보이나, 농지 취득 자격 및 맹지라는 점은 고려해야 합니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강화군 삼산면 석모리 지역은 상대적으로 개발이 덜 된 지역이며, 자연 경관을 활용한 시설(예: 농장, 휴양 시설 등) 또는 농업 관련 용도로 활용하는 것이 일반적입니다.

법원 정보

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