나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516384 [3] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 2층210호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경516384 [3] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 2층210호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매25계 2024타경516384 | 소재지: 인천광역시 서구 원적로 109, 2층210호 | 감정가: 12,200,000원 | 최저가: 5,978,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 인천지방법원 2024타경516384 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경516384 (3)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1, 2층210호

용도: 근린생활시설 (감정서상 일반음식점)

감정가: 12,200,000원

토지면적: 5.22㎡ (약 1.58평)

토지 지분율: 417.68

건물면적: 17.67㎡ (약 5.35평)

건물 지분율: 1413.6000000000004

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 안OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "가좌중학교" 북동측 인근에 위치한 유니온프라자 내에 소재합니다. 주위 일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 토지와 건물의 지분을 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 안OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 본건의 주요 특이사항으로는 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고가 가능하다는 점입니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다. 권리상 인수되는 등기부 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

건물은 1992년 4월에 사용승인을 받은 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 7층 건물로, 업무시설, 근린생활시설 및 운동시설로 이용 중입니다. 본건이 위치한 유니온프라자는 주변의 주거 및 상업 시설과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다. 근린생활시설로서의 용도를 고려할 때, 향후 지역 내 소비 활동 및 배후 수요를 기반으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 급배수 및 위생설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 주변에 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 누릴 수 있으며, 학교 및 기타 편의시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도는 근린생활시설(일반음식점)이나 현재 장기간 공실 상태이므로 공실 위험 및 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

둘째, 본건이 포함된 집합건물 2층의 일부 호실(204호, 210호, 211호, 217호, 220호, 223호, 228호)은 구조상 구분이 불명확하며, 임의 칸막이 설치 또는 벽체 구분이 없는 상태로 명확한 위치와 경계 확인을 위해서는 측량 등이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 이용 및 관리 시 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

셋째, 집합건물법 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지 등의 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 직접 구비해야 할 필요성이 있을 수 있습니다.

넷째, 본건은 공유지분 건물로서 가격 산정이 전체 면적 기준 평균 가격을 적용하였고, 면적 사정은 소유지분 비율에 의거하였습니다. 따라서 매각 대상 지분의 정확한 위치 및 경계 확인이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.

다섯째, 지분 매각으로 인해 건물 및 토지 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

여섯째, 공유자의 우선매수 신고 가능성은 입찰 과정에서 중요한 변수가 될 수 있습니다.

일곱째, 토지이용계획상 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 존재합니다.

여덟째, 임대관계 사항은 미상으로, 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

인천 서구 가좌동 소재 유니온프라자 내 근린생활시설 지분 매각 물건으로, 감정가는 12,200,000원으로 책정되었습니다. 위치 및 교통 여건은 양호하나, 장기간 공실 상태이며 건물 내 일부 호실의 구조적 불명확성 및 경계 확인의 어려움, 집합건물법상 표지 설치 의무 부담 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 또한 공유지분 매각으로 인한 다른 공유자와의 관계 설정 및 공유자 우선매수권 행사 가능성도 중요하게 검토해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

낮은 감정가(1,220만원)는 지분 매각 및 물건의 특이사항을 반영한 것으로, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 가좌중학교 인근이라는 입지 조건과 근린생활시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 향후 공실 해소 및 업종 변경 등을 통해 수익 창출을 모색할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매25계