나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경496 [2] 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1512호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선 ""가산디지털단지역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상16층건내 제15층 제오1513호외 1개호로서,

외 벽 : 커튼월 마감, 복합판넬 붙임 등,
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

공히 건축물대장상 지원시설(업무시설) 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설, 업무시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경496 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 60-14 가산케이에스타워 제15층 제오1512호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 16층 / 지하 4층 건물 중 제15층

용도: 업무시설

토지면적: 9.50㎡ (약 2.87평)

토지지분: 9.50㎡ (약 2.87평)

건물면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.14㎡ (약 11.54평)

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

총 호실 수: 468호

건축물 사용승인일: 2020년 12월 01일

특이사항: 유동화물건, 별도등기

말소기준권리: 농협은행 주식회사 근저당 (2024-01-08 접수)

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재, 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역" 동측 인근에 위치.

주변 환경: 다수의 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재된 지역.

교통: 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 본건 건물은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 20m 도로와 접하고 있음.

토지형상: 사다리형 토지.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있음.

3. 권리분석

경매 개요: 본 건은 농협은행의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건임.

등기부 요약:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (말소 대상)

* 농협은행 근저당 (2024.01.08 접수, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 농협은행 임의경매 (2025.04.25 접수, 668,848,975원) - 본 경매 개시 결정

말소되지 않는 권리:

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 토지 을구 3번 구분지상권 설정 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음. 해당 권리의 상세 내용 및 건물 이용에 미치는 영향에 대한 면밀한 검토가 필요함.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상으로 확인됨.

* 금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부를 사전에 철저히 조사해야 함.

4. 상권분석

지역 특성: 가산디지털단지역 인근은 서울의 주요 IT, 산업 및 업무 밀집 지역으로, 관련 기업체 및 종사자 수요가 풍부함.

건물 내 상업시설: 본 건물(가산케이에스타워)은 지식산업센터 및 업무시설이 다수 입점해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 관련 비즈니스 활동 및 직장인 수요를 충족시키는 입지임.

물건의 이용 현황: 본 호실은 공부상 업무시설로 등록되어 있으며, 실제 업무 공간으로 활용되고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리함. 다수의 버스 노선이 운행되고 있음.

주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상, 식당, 카페, 은행, 편의점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

지역 환경: 본 물건이 위치한 가산디지털단지는 과거 공장 밀집 지역에서 IT 산업의 메카로 변모하였으며, 현재는 높은 빌딩 밀집도를 보임. 최근 녹지 공간 확충 및 도시 환경 개선 노력이 진행 중이나, 과거에는 공원이나 녹지 공간이 부족하여 다소 삭막하다는 평가도 있었음. 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 '먹자골목'이나 다채로운 문화/여가 시설은 상대적으로 적을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

별도등기 및 미소멸 권리: 토지에 설정된 구분지상권(을구 3번)이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인임. 해당 권리가 건물 사용에 미치는 제약 사항을 면밀히 검토해야 함.

유동화 물건: 유동화 물건은 일반 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있어 주의가 요구됨.

임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 미상인 경우, 잠재적인 명도 저항이나 예상치 못한 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역이라는 핵심 상업 및 산업 지구에 위치하여 탁월한 입지 조건과 우수한 교통망을 갖추고 있음. 이는 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 자산 가치 상승의 잠재력을 시사함. 그러나 말소되지 않는 구분지상권이라는 중요한 권리 인수 부담과 유동화 물건이라는 특수성이 존재하므로, 투자 결정 전 이러한 리스크 요인에 대한 철저한 사전 분석과 법률 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

주요 교통 요충지(가산디지털단지역)에 인접한 뛰어난 접근성.

다수의 IT 및 산업체 밀집 지역으로 업무 시설에 대한 꾸준한 수요 기대.

대형 상업/업무 복합 건물 내 위치하여 편의시설 및 인프라 활용 용이.

감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 임대 수익률, 향후 건물 가치 변화, 명도 예상 비용, 그리고 인수해야 할 법적 권리(구분지상권 등)의 가치 및 영향력을 종합적으로 고려해야 함. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 인수해야 할 권리의 가치를 충분히 할인하고, 향후 기대 수익률 및 시장 상황을 보수적으로 반영하여 신중하게 결정해야 할 것임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.