나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경82633 [1] 경기도 남양주시 평내동 608 평내마을중흥에스-클래스 2206동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2024.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "백봉초등학교" 동측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 경춘선 "평내호평역" 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지상20층 건물 내 제7층 제701호로서,(사용승인 : 2005.04.25.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생ㆍ급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북측 하향 완경사의 부정형 토지로서 "주거용(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 되어 있으며, 북측으로 왕복 4차선 포장 도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-10-06)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-10-06)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교), 상대보호구역(2012-11-29)(남양주신촌초등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(남양주백봉초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경82633 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 평내동 608 평내마을중흥에스-클래스 2206동 1701호

*주의: 제공된 정보에는 '2206동 7층 701호'로 기재되어 있으나, 건축물대장 상 전유부 정보에는 '2206동 1701호'로 등기되어 있습니다. 실제 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 정확한 호수 및 층수를 확인하시기 바랍니다.

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 590,000,000원

토지면적: 75.85㎡ (약 22.95평)

건물면적 (전용면적): 121.85㎡ (약 36.86평)

건물면적 (분양면적): 제공되지 않음

토지 지분: 75.853㎡

건물 지분: 121.8528㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "백봉초등학교" 동측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경춘선 "평내호평역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)

* 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역(남양주백봉초등학교, 남양주신촌초등학교)

* 절대보호구역(남양주백봉초등학교)

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 등기부요약 상 '갑6' (삼성카드 가압류, 2024-06-04 접수, 말소예정)이 최초 권리로 보입니다. 본 경매 사건의 채권자는 '갑9' (양상범, 2024-09-12 접수, 강제경매)입니다.

* 소유권 이전: 갑4(2014-10-02), 갑5(2020-09-07, 매매 360,000,000원)

* 가압류: 삼성카드(12,338,974원), KB국민카드(11,696,361원), KB캐피탈(50,797,049원) - 모두 말소 예정

* 강제경매: 양상범(510,690,900원, 2024-09-12) - 본 경매 사건의 채권자

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 양

* 보증금: 510,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-22

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계는 폐문부재로 탐문되었으며, 금액은 위와 같습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 감정평가서 요약 상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 그러나 임차인 양 는 대항력이 있으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당 보증금은 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다. 본건의 경우 임차인의 보증금이 510,000,000원이며, 채권자 양OO의 경매 신청 채권액이 510,690,900원으로, 임차인 보증금 전액 회수가 불투명할 수 있어 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근으로 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 편의시설

주거 단지로서 필요한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 인근 평내호평역 주변 상권을 통해 이용 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건으로부터 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 단지 동측에 백봉초등학교가 위치하며, 신촌초등학교도 인근에 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 각급 학교로의 통학이 편리합니다.

5.2. 주거 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 주민공동시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 본건은 아파트로 이용 중이며, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 아파트 정보

* 단지명: 평내중흥S-클래스 3단지

* 총 세대수: 424세대

* 총 주차대수: 609대 (단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 양 가 존재하며, 보증금 510,000,000원 중 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 미배당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 실제 인수 부담이 발생할 수 있으므로 권리 분석 및 배당표를 철저히 검토해야 합니다.

6.2. 등기사항 불일치 가능성 (호수/층수)

* 제공된 물건 정보에는 '2206동 7층 701호'로 명시되어 있으나, 건축물대장 상 전유부 정보에는 '2206동 1701호'로 등기되어 있습니다.

* 이는 실제 등기부상 물건과 다를 수 있는 심각한 정보 불일치 사항으로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 정확한 호수와 층수를 확인해야 합니다. 만약 등기부상의 1701호가 맞는 경우, 7층 701호에 대한 가격 비교 등은 재검토가 필요합니다.

6.3. 감정가 대비 시세 격차

* 본건의 감정가는 590,000,000원이지만, 최근 유사 면적(121.85㎡) 실거래가는 2026년 5월 19일 450,000,000원(4억 5천만원)으로 확인됩니다.

* 감정가와 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하며, 이는 감정가의 적정성 또는 시장 상황 변동에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 남양주시 평내동에 위치한 아파트로, 평내호평역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 백봉초등학교 등 교육 시설 접근성도 좋습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금액과 경매 신청 채권액이 유사하여 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험이 잠재해 있습니다. 또한, 등기부상의 호수(1701호)와 제공된 정보상의 호수(701호)가 불일치하는 심각한 문제가 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮다는 점도 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 등기부상 호수 불일치 문제 해결 시 시세보다 저렴하게 취득할 기회

* 인근 아파트 단지의 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건

* 평내호평역 역세권 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 590,000,000원이나, 동일 면적의 최근 실거래가(450,000,000원) 및 대항력 있는 임차인 부담 가능성, 등기부상 호수 불일치 등의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 510,000,000원을 낙찰자가 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 산정할 때, 예상 입찰가는 약 460,000,000원에서 480,000,000원 사이로 제안합니다.

*주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것으로, 임차인 보증금 인수 여부, 등기부상 정확한 호수 확인, 현장 시세 조사 등 추가적인 면밀한 분석 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.