나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경85144 [1] 경기도 구리시 수택동 419-21 구리더케이타워 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2024.11.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 수택동 소재 "구리더케이타워" 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 빌라단지 등이 혼재하는바 주거지로서의 제반입지여건은 대체로 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통사정은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건내 14층 1402호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감
창호 : 샷시창호 마감
관리상태는 대체로 무난시됨.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 첨부된 내부도면은 본건 부동산의 건축물대장상 도면에 의한 것으로 상세내역은 현황과 다소 다를 수 있사오니 업무에 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 4 미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 구리시 수택동 419-21, 구리더케이타워 14층 1402호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 남양주지원 2024타경85144 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 155,000,000원입니다.

토지 면적은 4.15㎡ (약 1.26평)이며, 건물 면적은 22.35㎡ (약 6.76평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 2020년에 건축된 오피스텔입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

2. 입지조건

본 물건이 소재한 구리더케이타워는 경기도 구리시 수택동에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 빌라 단지 등이 혼재하여 주거지로서의 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

건물 서측과 남측으로는 각각 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑8, 2024-11-01 접수)입니다.

본 물건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부등본 상 을1 순위의 주택임차권(김민경, 2021-05-10 접수, 164,300,000원)이 있으며, 이는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

임차인 현황으로는 김민경(주택도시보증공사) 씨가 보증금 164,300,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-30, 확정일자 2021-04-19, 배당신고일자 2023-05-10에 대항력을 보유하고 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 을1 주택임차권이 '말소: 인수'로 명시되어 있으므로 임차인의 보증금 164,300,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액입니다.

채권 총액은 164,300,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 19.54㎡)의 거래 사례가 2024년 6월에 120,000,000원에서 130,000,000원 사이에 있었습니다.

이를 바탕으로 본건(22.35㎡)의 시세를 추정해보면, 대략 137,000,000원에서 148,000,000원 수준으로 판단됩니다.

하지만 선순위 임차인의 보증금이 164,300,000원으로, 이는 감정가 및 추정 시세보다 높은 금액입니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 구리시 수택동은 다양한 편의시설과 주거 단지가 밀집한 지역입니다.

주변에는 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

정확한 주변 편의시설 및 교육시설, 교통 노선 등은 추가적인 조사가 필요합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별히 문제 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 164,300,000원이 감정가(155,000,000원) 및 최근 시세(약 137,000,000원 ~ 148,000,000원)보다 높기 때문에, 낙찰 시 추가적인 금전적 부담이 발생하며 시세차익을 기대하기 어렵습니다.

이는 명백한 '마이너스 피(Negative Pye)' 상황으로, 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 보증금 때문에 총 지출액이 부동산 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 감정가 및 시세를 초과하는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다.

이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 총 지출액이 부동산의 현재 가치를 훨씬 상회할 것으로 예상되어, 투자로서 접근하기에는 매우 신중한 판단이 요구됩니다.

일반적인 경매 투자 관점에서 볼 때, 재산적 가치 대비 인수해야 할 채무가 과다한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

건물이 2020년에 건축되어 비교적 신축이라는 점입니다.

만약 향후 부동산 시장의 급격한 상승이나 임차인과의 원만한 합의를 통해 보증금 부담을 완화할 수 있는 특별한 상황이 발생한다면 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 현재로서는 이러한 가능성이 낮아 투자 포인트로 삼기에는 무리가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 155,000,000원, 추정 시세 137,000,000원 ~ 148,000,000원 대비 인수해야 할 임차 보증금이 164,300,000원으로, 본건은 실질적인 투자 가치가 마이너스인 상황입니다.

따라서, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 추정 시세에서 인수 보증금을 차감하면 음수(-)가 됩니다.

현 시세(약 143,000,000원)를 기준으로 계산 시, 143,000,000원 - 164,300,000원 = -21,300,000원입니다.

이는 어떤 금액을 입찰하더라도 원금 손실이 불가피함을 의미합니다.

이러한 점을 고려하여, 매우 신중한 접근이 필요하며, 투기적인 관점에서 소액으로 입찰가를 제시한다면 10,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 낙찰을 받더라도 큰 손실이 예상되는 금액임을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.