나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경90272 [2] 경기도 의정부시 가능동 650-3 신영그린빌라 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트 · 평가일 2024.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "장암초등학교" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지,학교,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

기호(2) 본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부중학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택,단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

기호1,2 공히 본건까지 차량 진·출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재
하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건내 제208호로서,
외 벽: 몰탈위페인팅 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호임.

기호2 : 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건 내 제4층 제401호로서,
외 벽: 드라이비트 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1: 아파트로 이용중임.
기호2: 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1: 위생설비 및 급·배수시설, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호2: 위생설비 및 급·배수시설, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.
기호2: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1: 단지 내부도로가 개설되어있으며, 외곽공도와 연계됨.
기호2: 본건 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
<장암동 5> : 제3종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(2022-06-24)(대로1-2호선(상계
장암 수정))(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-07-16)(접합) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합)
, 소로2류(폭 8m-10m)(2015-07-16)(저촉) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합) , 중로1류
(폭 20m-25m)(접합),상대보호구역(동암중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(발곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(의정부장암초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(의정부장암초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
임.

<장암동 20-8> : 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(2015-07-16)(접합) , 중로1류
(폭 20m-25m)(접합), 상대보호구역(발곡중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(소슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률
임.

기호2
<가능동 650-3> :제2종일반주거지역(2021-11-19)(제2종일반주거지역) ,소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여고)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부여중)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(의정부중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경90272 (2)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 650-3 신영그린빌라 4층 401호 (신주소: 경기도 의정부시 가능로85번길 32-8 (가능동))

* 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 5층 건물 내 4층, 전용면적 53.13㎡ (약 16.07평)

* 토지 규모: 토지지분 25.52㎡ (약 7.72평)

* 감정가: 172,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로: 건물 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지 위에 건물이 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 4일자 이화산업의 가압류(85,430,869원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등기(가압류, 강제경매)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 해당 물건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다. (필요시 추가 확인 필요)

* 주요 권리 분석 사항:

* 임차인 현황: 김진강 임차인이 등재되어 있습니다.

* 전입일자 및 확정일자: 2016년 9월 20일 (일부 증액분에 대한 확정일자는 2019년 9월 5일)

* 보증금: 총 113,540,000원 (1차 90,000,000원, 2차 증액 15,000,000원, 3차 증액 8,540,000원)

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 특이사항: 대항력 있는 임차인으로, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 통상적으로 매각으로 인해 임차인의 보증금 전액이 변제되어 매수인이 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 그러나 배당 절차 진행 시 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 가능성을 배제할 수 없으므로, 배당표를 반드시 확인하여 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 상업 시설보다는 주거 관련 시설이 밀집해 있어, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 "의정부중학교"가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통이며, 차량을 이용한 지역 내 이동은 원활합니다.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김진강 임차인은 대항력이 있으므로, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 이 위험을 줄여주지만, 배당표 확인은 필수입니다.

* 부동산 강제 경매: 채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차이므로, 채무 관계 및 추가적인 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 법률 및 규제: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용계획 및 제한사항을 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 의정부시 전반적으로 소각장 이전 등 생활폐기물 처리 시설 관련하여 지역 사회의 논의가 있었으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오 시설의 존재는 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 주거 편의 시설 접근성이 보통 수준인 주거 지역입니다.

* 감정가는 172,000,000원으로, 최근 주변 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부이며, "인수 보증금 합계: 0원" 표기를 토대로 매수인이 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당표 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 조용하고 기본적인 생활 편의 시설을 갖춘 주거 지역에 위치합니다.

* 실거주 가치: 전용면적 53.13㎡ (약 16.07평)으로 1~2인 가구의 실거주에 적합한 규모입니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 문제 해결 시: 임차인 문제가 명확히 해결될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 매입할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 172,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2026년 5월 8일 거래된 62.59㎡ (베로니스) 175,000,000원

* 2026년 5월 1일 거래된 50.61㎡ (아리띠애) 219,000,000원 (신축)

* 2026년 5월 1일 거래된 48.99㎡ (동유주택) 90,000,000원 (구축)

* 본건 전용면적 53.13㎡의 감정가 172,000,000원은 최근 거래된 유사 면적의 신축이 아닌 건물 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 중요한 변수이며, "인수 보증금 합계: 0원"을 기준으로 판단 시, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 리스크(임차인 보증금 미배당 가능성)와 경매 수수료, 명도 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 154,800,000원 ~ 172,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.