나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8696 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1252-38 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 "함덕해수욕장 백사장" 서측 인근에 위치 하며 일대는 해수욕장 주변 해안 상업지대를 형성하여 숙박시설, 음식점, 소매점 등으로 이 용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임]에, 남동측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에, 남서측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 지적재조사 지구지정

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이동식 컨테이너(3×6 2동, 2층 구조) 소재함. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조(1층 증축부분과 2층~4층) 및 철근콘크리트조(1층 기존부분) 판넬지붕 4층으로, <사용승인일 : 2003.11.18.> <1층 일부 증축 사용승인일 : 2003.12.19.> <4층 일부 증축 사용승인일 : 2008.07.24.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등 내벽 : 페인팅마감 및 인테리어마감(1층), 벽지마감 및 타일붙임(2층~4층) 바닥 : 페인팅마감 및 타일붙임(1층), 장판마감 및 타일붙임(2층~4층) 창호 : 샷시창

이용상태

1층 : 근린생활시설(소매점, 주점) 2층 : 숙박시설 및 사무실 3층 : 숙박시설 4층 : 숙박시설 및 주택

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비(2층~4층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실 약 17.4㎡ (ㄴ) 기존벽체 판넬지붕 단층 비가림(창고) 약 2.5㎡ (ㄷ) 목조 함석지붕 단층 비가림(세탁기실) 약 0.9㎡ (ㄹ) 판넬조 판넬지붕 단층 펜션사무실 약 3.3㎡ (ㅁ) 목조 목재지붕 단층 비가림(통로) 약 8.8㎡ (ㅂ) 파이프조 렉산지붕 단층 방풍실(외부 매장) 약 7.8㎡

공부와의 차이

공부상 용도가 단독주택 및 제2종근린생활시설이나 현황 숙박시설, 근린생활시설 및 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 1층에 데크시설이, 4층 증축부분에 다락이 소재함. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

- 지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8696 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1252-38

* 용도: 숙박시설, 근린생활시설, 주택 (복합 용도)

* 감정가: 796,277,900원

* 토지면적: 549.00㎡ (약 166.07평)

* 건물면적: 569.61㎡ (약 172.32평)

* 토지 지분: 182.9817㎡

* 건물 지분: 189.85㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 사용승인일: 2003년 11월 18일 (1층 일부 증축 2003년 12월 19일, 4층 일부 증축 2008년 7월 24일)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리, 함덕해수욕장 백사장 서측 인근에 위치.

* 주위환경: 일대는 해수욕장 주변의 해안 상업지대를 형성하고 있으며, 숙박시설, 음식점, 소매점 등으로 이용되고 있음.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 전반적인 교통사정이 무난함.

* 도로상태: 북동측 왕복 2차선 (지적상 약 15m), 남동측 폭 약 8m, 남서측 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 지적재조사 지구지정.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 09월 08일자 제주지방법원의 강제경매개시결정 (등기부 을5)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각 대상임.

* 공유자 우선매수신고: 공유자 우선매수신고 제한 있음. (공유자의 우선매수권 행사 시 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음)

* 임차인 현황:

* 강승의: 보증금 25,000,000원, 차임 30,000,000원, 배당신고일자 2025-12-08, 대항력 없음.

* 강중신: 보증금 25,000,000원, 차임 30,000,000원, 배당신고일자 2025-12-08, 대항력 없음.

* 고 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-02-27, 대항력 있음.

* 고 임차인은 보증금 액수가 0원임에도 대항력을 보유하고 있어, 인수 부담은 없으나 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 김 : 보증금 25,000,000원, 차임 30,000,000원, 전입일자 2017-08-22, 대항력 있음.

* 김종수: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2025-11-12, 배당신고일자 2025-12-08, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 대항력 있는 임차인(고 , 김 )의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 제주 관광의 주요 거점인 함덕해수욕장 인근에 위치하며, 해안 상업지대로 관광객 및 유동인구가 풍부한 지역임.

* 주요 업종: 숙박시설, 음식점, 소매점 등 관광객 수요를 중심으로 한 업종이 주를 이룸.

* 건물 이용 현황: 1층은 근린생활시설(소매점, 주점), 2층은 숙박시설 및 사무실, 3층은 숙박시설, 4층은 숙박시설 및 주택으로 이용 중임. 숙박업 및 근린생활시설 운영에 적합한 구조.

* 주변 시설: 함덕해수욕장, 다양한 편의시설 및 식당, 상점 등이 인접해 있음.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상 주변에 혐오시설이 인지되지 않음.

1.4. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 우수함. 차량으로의 진출입도 용이함.

* 편의시설: 함덕해수욕장 및 상업지역 인근에 위치하여 각종 편의시설 이용이 편리함.

* 주거환경: 해안가에 위치하여 쾌적한 환경을 제공하며, 관광객 수요와 함께 주거 용도로도 활용 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 매수인은 전체 소유권자가 아닌 일부 지분만을 취득하게 됨. 이로 인해 다른 공유자(임영희 등)와의 관계에서 분쟁 발생 가능성이 상존하며, 추후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 공유자 우선매수 신고 제한: 공유자가 우선매수권을 행사했으나 매수신고가 보증금 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각 기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 제한 사항이 있음.

* 대항력 있는 임차인:

* 고 임차인은 대항력을 보유하고 있으나 보증금이 0원으로, 임대차 관계의 명확성을 반드시 확인해야 합니다.

* 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으며 보증금 25,000,000원이 있으나, 배당 신고를 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되므로 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 배당 여부 및 최종 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 매각 제외 물건: 본건 토지상의 '전기차충전시설' 및 '이동식 컨테이너'(2층 구조)는 매각에서 제외되므로, 현장 확인 시 반드시 구분하여 인지해야 함.

* 현황과 공부상 용도 차이: 공부상 용도는 단독주택 및 제2종근린생활시설이나, 실제로는 숙박시설, 근린생활시설, 주택으로 복합적으로 이용 중임. 이는 향후 건축물대장 변경 등 행정 절차상 검토가 필요할 수 있음.

* 기타 공유 지분 관련 등기: 매각 대상이 아닌 나머지 지분(공유자 임영희)에 대한 가처분 등기(2023.06.16. 등기, 피보전권리 공유물분할청구권)는 매각으로 소멸하지 않으므로, 해당 지분과의 관계에 대한 추가적인 법률 검토가 필요함.

* 부합물 및 종물: 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실, 비가림, 펜션사무실, 방풍실 등 총 40.68㎡의 제시외 건물은 본건 건물 면적에 포함되어 평가되었음.

1.6. 종합 의견

* 제주 관광의 핵심 지역인 함덕해수욕장 인근에 위치한 숙박 및 상가 물건으로, 입지적 가치가 매우 높음.

* 지분 매각이라는 특수성과 공유자 관계, 우선매수 신고 제한 등 입찰 전 면밀한 사전 조사가 필수적임.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없으므로 배당 절차 및 최종 권리 관계 확인에 집중할 필요가 있음.

* 함덕해수욕장 주변의 높은 관광객 수요와 상업 활동을 고려할 때, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 제주 함덕해수욕장 초역세권에 위치하여 사계절 관광객 수요를 기대할 수 있음.

* 수익성 잠재력: 숙박업 및 상업 시설 운영을 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 높음.

* 개발 가능성: 주변 관광지 개발 및 이용객 증가에 따라 향후 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 796,277,900원

* 본 물건은 지분 매각이며, 권리 분석 결과 인수되는 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 따라서, 감정가를 기준으로 공유자 우선매수권 행사 가능성, 물건의 현황, 제시외 건물 포함 여부, 향후 운영 계획 및 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 신중하고 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 법률 검토, 시장 분석 등을 통해 결정될 것이며, 본 제공 정보만으로는 산정에 한계가 있음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.