나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1724 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 21-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1724 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 21-14

용도: 단독주택

건축년도: 2018년

감정가: 384,863,000원

토지면적: 387.00㎡ (약 117.0평)

건물면적: 108.45㎡ (약 32.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자 (경매 신청인): 세종부강신용협동조합

주요 특이사항: 유치권 신고 건 (성립 여부 불분명)

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 단, 이동 가능한 컨테이너 1동, 목조형물, 전기차 충전시설은 매각에서 제외됨.

1.2. 입지조건

제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리는 서귀포시 동부에 위치하며, 아름다운 해안선과 풍부한 자연환경을 자랑하는 지역입니다.

* 교통상황

주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 하지만 서귀포 시내 및 제주 국제공항까지의 거리는 다소 있습니다.

* 주변 환경

조용하고 한적한 주거 환경을 제공하며, 농업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에 해안가와 관광 명소가 있어 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연환경보전지역, 계획관리지역 등으로 지정될 가능성이 있으며, 건축 및 개발에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 내용은 토지이용계획확인원을 통해 확인해야 합니다.

* 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 현재 보고서 작성 시점까지 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.3. 권리분석

해당 물건의 말소기준권리(을1)는 2018년 1월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 330,000,000원)입니다.

* 말소되는 권리

상기 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2 등)는 모두 말소되며, 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수하는 권리는 없습니다. (단, 등기부등본상의 말소 예정 여부와 법원 경매 절차상 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.)

* 인수되는 권리

감정평가서상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있습니다. 현재 등기부등본 상으로 특이사항은 확인되지 않습니다.

* 유치권

이군재 씨가 2025년 11월 3일 공사대금 21,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다. 이는 매수인이 인수하거나 해결해야 할 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

남원읍 위미리 지역은 주로 전원생활이나 귀촌을 희망하는 수요층이 많은 곳입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 위미리 지역의 2018~2019년식 연립/연립다세대 주택(전용면적 약 84㎡)은 2026년 7월 기준 26,400만원 ~ 27,000만원 선에서 거래되었습니다. 이는 아파트/빌라 기준이며, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경

제주 남부의 조용하고 쾌적한 자연 환경 속에서 생활할 수 있습니다. 위미리 해안 등 주변 관광 자원 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설

대형 마트나 백화점 등 편의시설은 서귀포 시내로 이동해야 이용 가능합니다. 지역 내에는 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 분포하고 있습니다.

* 교육 시설

위미초등학교, 남원중학교, 남원고등학교 등이 인근에 위치해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 가능성: 이군재 씨가 신고한 유치권(21,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 매수인이 인수 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 처리: 매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있으나, 별도로 제외되는 이동 가능한 컨테이너, 목조형물, 전기차 충전시설 등이 명시되어 있어 현장 확인 및 명확한 분리 작업이 필요합니다.

* 소유권 관련 복잡한 등기 이력: 다수의 지분 이전 및 매매, 신탁, 가처분 등의 기록이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다. (단, 현재 경매 절차로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.7. 종합 의견

제주 서귀포시 남원읍 위미리에 위치한 단독주택 경매 물건입니다. 아름다운 자연환경과 조용한 주거 환경이 장점이며, 단독주택으로 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 다만, 불분명한 유치권 신고 건은 반드시 법률 전문가와 함께 정확한 성립 여부를 판단하고 대처해야 합니다. 또한, 제시외 건물 포함 및 제외 목록을 면밀히 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 제주 남부의 쾌적한 자연 환경 속 전원생활 가능

* 단독주택으로서 넓은 토지(약 117평) 보유

* 감정가 대비 시세 상승 잠재력 (향후 시장 상황 및 유치권 해결 여부에 따라 달라짐)

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 384,863,000원입니다.

주변의 연립/빌라 시세(약 26,400만~27,000만원)는 본건 단독주택의 가격을 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 본건의 감정가는 단독주택으로서의 가치, 토지 면적 등을 고려한 것으로 판단됩니다.

불확실한 유치권(21,000,000원)을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 307,900,000원 ~ 346,400,000원 범위를 참고하되, 유치권 문제 해결 비용 및 향후 시장 전망, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

또한, 현장 방문을 통해 건물 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.