나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51997 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재, '안산근린공원' 북서측 인근에 위치하는 스위트엠학동 제10층 제10005호로서, 주변은 아파트단지, 근린상가 및 주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통편인 시내버스승강장이 인근에 위치하고 있어 제반교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 건물 중 제10층 제1005호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위페인팅 등 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30m 및 북측으로 노폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,준주거지역, 시가지경관지구(일반)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경51997 (1) 부동산 임의경매 사건의 물건은 전라남도 여수시 학동 61-1에 위치한 스위트엠 학동 10층 1005호 오피스텔입니다.

감정평가액은 355,000,000원입니다.

토지면적은 17.52㎡ (약 5.30평)이며, 건물면적은 54.17㎡ (약 16.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 학동에 소재하며, '안산근린공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 근린상가, 주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 시내버스 승강장이 인근에 위치하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

본건 남측으로는 폭 약 30m, 북측으로는 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반)에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 16층 건물 중 10층에 위치하며, 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (새천년종합건설주식회사, 50,000,000원, 2021-06-17 접수)

* 인수되는 권리:

* 을4 주택임차권공동담보 (이영미, 보증금 240,000,000원, 2021-05-14 사업자/전입, 2021-05-14 확정)

* 이 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 240,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이영미는 대항력이 있습니다.

* 소멸되는 권리 (말소 예정):

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사지아이엘드림, 2021-05-06 접수)

* 갑4 압류 (여수시, 2024-09-23 접수)

* 갑6 임의경매 (회생채무자새천년종합건설주식회사의, 2025-09-08 접수)

* 등기부채권 총액: 290,000,000원 (근저당 50,000,000원 + 주택임차권 240,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-14

* 확정일자: 2021-05-14

* 배당신고일자: 2023-11-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금 240,000,000원

* 임차인: 이완식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-21

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

주의사항: 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 240,000,000원이 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 하는 중요한 리스크 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 스위트엠 학동은 2020년에 건축된 비교적 신축 오피스텔입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 건물 내 전용면적 약 26.37㎡ (약 8평) 오피스텔이 2024년 8월 19일 128,000,000원에, 2026년 4월 20일 110,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당가로 환산하면 약 13,780,000원에서 16,040,000원 수준입니다.

본 물건은 건물면적 54.17㎡ (약 16.4평)으로, 이는 최근 거래된 면적의 약 2배에 해당합니다.

면적 비례 시세 적용 시, 본 물건의 현재 시세는 약 225,000,000원에서 263,000,000원 범위로 추정됩니다.

다만, 감정가 355,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 이는 감정 시점의 시장 상황이나 평가 기준의 차이일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 학동에 위치하여 주변에 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

안산근린공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

또한, 아파트 단지, 근린상가, 학교 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 교육 등 생활 인프라 이용이 편리합니다.

대중교통 이용이 용이하여 여수시 내 이동이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 240,000,000원 인수 부담입니다.

배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

오피스텔의 경우 공실 위험 및 향후 매매 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 실제 현장 확인 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 학동의 중심부에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건과 교통 편의성은 우수합니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 높은 보증금 인수 부담이 가장 큰 단점으로 작용합니다.

최근 시세로 추정되는 금액과 감정가 사이에 큰 격차가 존재하며, 임차인 인수 보증금을 고려하면 실제 매수인의 부담액은 더욱 커질 수 있습니다.

따라서, 철저한 권리 분석과 배당 현황 파악, 그리고 잠재적 인수 금액에 대한 정확한 산출이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시 학동이라는 우수한 입지 및 주변 생활 인프라 활용 가능성

* 비교적 신축 건물로 건물 관리 상태 양호 예상

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 저가 매수 시 시세 차익 가능성 (매우 신중한 접근 필요)

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 225,000,000원에서 263,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 실제 매수인이 부담해야 할 총액이 매우 커질 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현 시세기준으로 예상되는 본 물건의 가치와 인수 보증금을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

만약 이 범위 내에서 낙찰받을 경우, 총 매수 비용은 낙찰가 + 인수 보증금 (240,000,000원)이 됩니다.

예를 들어, 200,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 440,000,000원이 됩니다. 이 총 지출액이 본 물건의 실제 가치 및 미래 수익성과 부합하는지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.