나이스옥션 법원경매 순천 2025타경603 [1] 전라남도 여수시 중앙동 149-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)~(5)는 전라남도 여수시 중앙동 소재 한신아파트 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 주택 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 주위에 인근에 버스정류장 등이 소재하여, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사로서, 주거나지임. 기호(2)~(5) : 부정형 완경사로서 북측 인접 도로에 비해 저지이며, 일단의 주택부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 현황 남측으로 진입로 있음. 기호(2)~(5) : 지적도상 기호(2) 동측으로 도로 소재하나 출입 곤란(타인건물 소재)하고, 현황 기호(1) 토지를 통하여 출입하며, 서측으로 타인토지(152-3, 153-2 외)에 출입문(쪽 문) 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12- 06),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역 (주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법> 중점경관관리구역(2017-01-06) 기호(2) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12- 06),가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 정비구역(주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>,중점경관관리구역(2017-01-06) 기호(4) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12- 06), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역 (주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>,중점경관관리구역(2017-01-06) 기호(5) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12- 06),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 정비구역( 주거환경개선구역)<도시 및 주거환경정비법>,중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

본건 기호(2)~(5) 토지 지상에 별첨 '지적 및 건물 개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물(ㄱ) '조적조 스레이트 지붕, 약 88.2㎡, 제시외건물(ㄴ) '조적조 슬래브 지붕, 약 6.8㎡이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외건물(ㄱ)은 본건 기호(2,4,5)번지와 일부 타지상(147-1번지)에 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3(가) 목조 함석지붕 단층주택 : 확인불능

이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외건물 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 순천지원 2025타경603 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

* 사건번호: 순천지원 2025타경603 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 중앙동 149-1

* 용도: 대지

* 감정가: 259,350,000원

* 토지면적: 195.00㎡ (약 59.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외)

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 순천원예농업협동조합 (근저당 및 임의경매 신청자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 중앙동에 위치하며, 인근에는 한신아파트가 소재하고 주거용 건물들이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 남측으로 진입로가 있습니다. 기호(2)부터 (5)까지의 토지는 지적도상 동측으로 도로가 있으나 타인 건물 소재로 인해 출입이 곤란하며, 현재는 기호(1) 토지를 통하여 출입하고 있습니다. 서측으로는 타인 토지에 접한 출입문(쪽문)이 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 정비구역(주거환경개선구역), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축 및 개발에 있어 관련 법규에 따른 제한이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권 이전: 권도헌 (2017-08-11), 김동진 (2022-01-26)

* 근저당: 순천원예농업협동조합 (2022-01-26, 210,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 롯데카드 (2024-02-23, 9,057,964원), 신한카드 (2024-02-26, 12,681,873원), 전남신용보증재단 (2024-04-16, 35,000,000원) - 모두 말소되었습니다.

* 임의경매: 순천원예농업협동조합 (2025-09-04, 204,276,882원)

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 266,739,837원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (합계 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 주택 및 기타 건물들이 혼재된 지역으로, 지역 내에서의 일반적인 상업 활동이 이루어지는 곳으로 추정됩니다.

4.2. 주요 시설

구체적인 상업 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 중앙동이라는 지리적 특성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

한신아파트와 인접해 있으며, 대중교통 이용이 가능한 위치로 기본적인 생활 편의는 어느 정도 확보될 것으로 보입니다. 교육 및 의료, 대형 쇼핑 시설 등에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 주거환경

주택들이 밀집한 주거 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여지

매각에서 제외되는 제시외 건물(조적조 스레이트 지붕, 약 88.2㎡ 및 조적조 슬래브 지붕, 약 6.8㎡)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 있어 중요한 제약이 될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물 존재 및 처리

토지 지상에 제시외 건물이 존재하나, 이들 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 그러나 법정지상권 성립 여지가 있어 토지 이용 시 해당 건물과의 관계를 고려해야 합니다. 제시외 건물(ㄱ)은 본건 토지(기호2,4,5)와 일부 타지상(147-1번지)에 걸쳐 있습니다.

6.3. 도로 접근성 문제

일부 토지의 경우, 도로 접근에 타인 토지 또는 건물을 경유해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한사항

다양한 도시계획 용도지역 및 지구(시가지경관지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 중점경관관리구역 등)로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 중앙동에 위치한 대지로서, 토지 자체의 가치를 주목할 수 있습니다. 그러나 매각 대상에서 제외되는 건물과 관련된 법정지상권 성립 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용하며, 일부 토지의 도로 접근성 문제도 고려해야 할 사항입니다. 여러 도시계획 제한 사항 또한 향후 토지 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 중심 지역(중앙동)에 위치한 대지라는 점.

* 향후 지역 개발 또는 재건축 가능성에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 법정지상권 관련 리스크를 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,350,000원이며, 이는 토지 면적 195.00㎡를 기준으로 약 1,330,000원/㎡입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 법정지상권 등의 리스크 요인 해소 정도, 본건의 미래 가치 평가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 제시된 리스크 요인들에 대한 충분한 사전 조사 및 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.