나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52001 [1] 전라남도 여수시 율촌면 조화리 630-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 '조화마을'에 위치하며, 부근은 자연부락 및
농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하나,
시중심부 외곽지역에 위치하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 의뢰외 인접필지와 함께
일단의 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

일단으로 이용중인 의뢰외 인접필지(국유지)의 동측 및 북측으로 제반 차량접근 자유로운
포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반공업지역이고, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역
200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 신항만
건설예정지역(광양항)<신항만건설촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2023-07-11)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.
2) 기타사항: 본건 지상에 감나무 등의 수목이 식재되어 있는 바, 현장조사시 개략적으로
파악된 주수를 기준으로 수목가격을 산정하여 토지가격에 포함평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 시멘트블럭(벽돌보강)조 스레이트지붕 단층건으로서,
외벽: 적벽돌쌓기 등
내벽: 벽지 및 타일붙임 등
창호: 새시창호 등

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적및건물개황도'와 같은 부합물 및 종물(기호(ㄱ∼ㄷ))이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 면적(51.08㎡)과 개략적인 실측면적(76.1㎡)간에 상당한 차이가
있어 실측사정하였고. 공부상 시멘트기와지붕이나, 현황은 스레이트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호(2) 건물 및 제시외건물(기호(ㄱ∼ㄷ))은 상당부분이 일단으로 이용중인
의뢰외 인접지상(조화리 850-1번지, 조화리 851-1번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됨.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52001 (1)

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 조화리 630-14 (신주소: 전라남도 여수시 득실길 30)

용도: 단독주택

감정가: 61,869,500원

토지면적: 169.00㎡ (약 51.12평)

건물면적: 51.08㎡ (공부상, 약 15.45평), 76.1㎡ (실측, 약 22.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목(감나무 등) 포함

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 '조화마을'에 위치하며, 주변은 자연부락 및 농경지로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 시 중심부 외곽에 위치하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 평탄하며, 인접 필지와 함께 일단의 단독주택 부지로 이용 중입니다.

본건 토지의 용도지역은 일반공업지역으로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 신항만건설예정지역(광양항), 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 09월 04일 접수된 경기신용보증재단의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)입니다.

본 경매로 인해 위 강제경매 개시 결정 등기보다 선순위 권리는 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 이정자 씨가 대항력 있는 임차인으로 등록되어 있으나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 실제 점유 및 거주 여부에 따라 명도에 변수가 발생할 수 있습니다. (보증금 및 차임이 미상인 경우와 유사하게, 금액이 명확하지 않더라도 점유로 인한 명도 부담이 있을 수 있음을 유의해야 합니다.)

현재까지 파악된 권리 분석상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 자연부락 및 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

부근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설보다는 농업 관련 시설 또는 소규모 공업 시설이 산재할 가능성이 있습니다.

인근에 율촌산업단지가 위치하고 있어 관련 종사자를 위한 지원 시설이 일부 존재할 수 있으나, 본건 주택과의 직접적인 상권 연계성은 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 차량 이용 시 주변 지역으로의 접근은 용이합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 문화 시설 등은 여수시 중심부로 이동해야 이용 가능할 것으로 보이며, 조화마을 내에는 기본적인 생필품 구매가 가능한 소규모 상점이나 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 의료시설: 주변 지역에 새율촌제일의원, 여수 씨에스나무병원, 여수시립요양병원, 여수전남병원 등 의료기관이 있으나, 본건 소재지에서 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역의 학교 정보는 파악되지 않았으나, 통학 가능 거리에 초등학교 등의 교육 시설이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부가 인접 토지(조화리 850-1번지, 조화리 851-1번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단됩니다. 이는 명확한 경계 확인 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필요하며, 건물 철거 또는 토지 사용료 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건물 공부상 면적(51.08㎡)과 실측 면적(76.1㎡) 간에 상당한 차이가 있으며, 공부상 지붕은 시멘트기와이나 현황은 스레이트지붕으로, 이는 추후 건물 관련 민원이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지가 일반공업지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위나 주거 환경 측면에서 제한이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 되어 있으나, 실제 점유하고 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 율촌면 조화리 소재 단독주택으로, 비교적 넓은 토지에 단독주택 및 제시외 건물이 소재하고 있습니다. 감정가는 61,869,500원이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 입지적으로는 자연부락 내에 위치하며, 일반공업지역에 속해 있어 향후 활용 방안에 제약이 있을 수 있습니다. 권리 관계에서는 대항력 있는 임차인이 존재하지만 인수되는 보증금은 없어 재정적 부담은 적으나, 명도 저항의 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 건물 일부가 인접 토지를 침범하고 있는 점, 공부와 현황 간의 면적 및 지붕 재질 차이는 주요한 리스크 요인으로 반드시 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 169㎡의 토지 위에 단독주택과 제시외 건물이 소재하고 있어, 건축물의 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다면, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 신항만 건설 예정 지역(광양항) 인근에 위치하고 있어, 장기적으로 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,869,500원입니다.

주변 지역의 유사한 단독주택 거래 사례가 많지 않아 정확한 시세 산정에 어려움이 있으나, 제공된 정보와 인근 지역의 부동산 시세를 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 감정가 수준인 6천만 원대 후반에서 7천만 원대 초반을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 본건은 건물 일부의 인접 토지 침범, 공부와의 차이, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하고, 명도 및 법률 전문가와 상담 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

특히, 인접 토지 침범 문제 해결 비용, 명도 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.