나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33747 [1] 광주광역시 서구 치평동 1171-4 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 ""전남중학교"" 동측 인근에 위치한 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호로서, 주변은 아파트단지 및 업무용건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층건 중 5층 503호로서,
외벽 : 시멘몰탈위 페인트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 아파트 및 상가 부지임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 차량출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 광주지방법원 2025타경33747 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1171-4 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호

용도: 아파트

감정가: 755,000,000원

토지면적: 60.43㎡ (약 18.29평)

토지지분: 60.433㎡ (약 18.29평)

건물면적: 134.69㎡ (약 40.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: (정보 없음)

1.2. 아파트 개요

아파트명: 금호쌍용아파트

주소: 광주광역시 서구 치평동 1171-4

준공년도: 1998년 2월 25일

동수: 9동

세대수: 766세대

건물면적: 134.69㎡ (약 40.74평)

주차: 총 581대 (지상 3대, 지하 21대, 옥외/실내 기계식 주차 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "전남중학교" 동측 인근에 위치한 금호쌍용아파트 제204동 제5층 제503호입니다.

주변은 아파트단지, 업무용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 제반 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량으로 주요 도심 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

토지는 정방형의 평탄한 토지로서 아파트 및 상가 부지로 이용되고 있습니다.

단지 동측으로 차량 출입로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 7월 23일 접수된 광주신우신용협동조합의 근저당권 (을19)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당권, 가압류, 압류 등)

등기부채권 총액: 833,635,760원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 근린생활시설, 학교, 업무용 건물이 혼재하여 배후수요가 풍부합니다.

상업 시설 접근성이 용이하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조의 18층 건물 중 5층에 위치합니다.

내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 섀시창으로 마감되어 있습니다.

난방은 도시가스 개별난방 방식입니다.

5.2. 편의 및 부대시설

일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

아파트 연식이 20년 이상 경과하여 (1998년 준공), 향후 리모델링 또는 재건축 관련 이슈 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변에 혐오시설 존재 여부는 현재 제공된 정보로는 확인되지 않으나, 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (일반적인 검색으로는 특이사항 발견되지 않음)

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 환경 또한 양호합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점과 아파트 연식을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 확보된 지역에 위치하여 실수요 및 투자 목적 모두 적합합니다.

금호쌍용아파트 단지는 지역 내에서 인지도가 있는 아파트 단지입니다.

현재 시점의 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석:

* 2026년 4월 거래 (84.816㎡, 8층): 545,000,000원

* 2026년 5월 거래 (164.965㎡, 5층): 800,000,000원

* 2026년 7월 거래 (122.26㎡, 6층): 640,000,000원

본 물건 면적: 134.69㎡ (약 40.74평)

시세 분석:

가장 유사한 면적인 122.26㎡(약 37.05평)가 640,000,000원에 거래되었습니다. 더 큰 면적인 164.965㎡(약 50.02평)는 800,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건(134.69㎡)은 이 두 거래 사례의 중간 면적에 해당하며, 면적과 가격 추이를 볼 때 시세는 약 680,000,000원 ~ 720,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가는 755,000,000원입니다.

예상 입찰가:

경매 시장에서의 경쟁 상황, 본 물건의 실제 현장 가치, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 97% 수준인 약 680,000,000원 ~ 730,000,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 690,000,000원 ~ 710,000,000원 사이의 입찰을 목표로 하되, 현장 조사 및 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가 전액을 고려하여 입찰하면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.