나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33775 [1] 광주광역시 서구 풍암동 895-7 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '운리중학교' 북측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 교통여건 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평탄한 주상용부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일부 지상에 별첨 사진용지와 같이 이동식 저온저장고가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층(사용승인일: 2000.8.25)으로 외벽: 몰탈위페인팅, 치장미장 등 내벽: 벽지, 인테리어마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

주택 및 근린생활시설(1층 일반음식점, 2층 주택 및 일반음식점, 3층 주택(2세대))이며, 1층 일반음식점은 외견상 공실로 보임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 시설되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 부합물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

- 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 포함
- 지상의 이동식 저온저장고는 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경33775 (1)

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33775 (1)

소재지: 광주광역시 서구 풍암동 895-7

용도: 근린주택 (주택 및 근린생활시설)

건축물 사용승인일: 2000년 8월 25일 (건축 후 약 26년 경과)

감정가: 335,302,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (지분 비율은 토지 103.5㎡, 건물 174.09㎡로 전체의 약 50%로 추정됨)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

토지면적: 207.00㎡ (약 62.6평)

건물면적: 348.17㎡ (약 105.3평)

제시외 건물: 81.00㎡ (포함 매각)

주의사항: 일괄매각, 지분매각, 제시외 건물 포함. 단, 지상 이동식 저온저장고는 매각 제외.

등기부채권 총액: 39,000,000원 (말소기준권리 기준)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 풍암동 소재 '운리중학교' 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주상복합지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

3.3. 토지 및 건물 이용상태

토지는 세장형의 평탄한 주상용 부지입니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 1층은 일반음식점(외견상 공실), 2층은 주택 및 일반음식점, 3층은 주택(2세대)으로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 을10(토지), 을8(건물) 접수일자 2020년 11월 20일자 광주우리신용협동조합 근저당(채권금액 39,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리가 없으므로 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 권리 내용은 현장 조사 및 등기부 추가 확인이 필요합니다. (제공된 등기부 요약에는 지상권 등기사항이 명확히 보이지 않으나, 물건명세서 기재를 최우선으로 고려해야 합니다.)

4.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 건물 현황 조사 시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되었으며, 임차인 정보가 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.4. 강제경매 개시

본건은 광주지방법원 2025타경33775호로 채권자 주식회사공유지분부동산투자(채권금액 6,000,000원)에 의한 강제경매 사건입니다.

5. 상권분석

본건은 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 상층부는 주거용으로, 저층부는 상업시설(음식점)로 활용되고 있습니다. 인근 학교(운리중학교)와 주거 단지를 배후로 하고 있어 기본적인 상권 수요는 존재할 것으로 보입니다. 다만, 1층 일반음식점은 외견상 공실 상태임을 감안할 때, 공실 위험 및 임대 수익률 분석이 중요합니다.

6. 생활정보

* 인근에 운리중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 공유자 간의 법적 분쟁 가능성이 존재하며, 부동산의 사용, 수익, 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 해당 권리의 유무 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다. (등기부상 확인 필요)

* 건물 조사 시 폐문부재로 외부 관찰만 이루어졌으므로, 내외부 상태 및 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 이동식 저온저장고는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이를 별도로 처리하거나 철거해야 할 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술) 지정으로 인해 건축 행위 및 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 풍암동에 위치한 근린주택으로, 토지 및 건물 지분(약 50%로 추정)이 매각 대상입니다. 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주택과 상가 용도로 활용 가능한 건물입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 또한, 지분매각이라는 점은 낙찰 후 공유자들과의 관계 설정 및 재산권 행사에 있어 가장 주의해야 할 부분입니다. 1층 상가 공실 및 폐문부재로 인한 점유 관계 불확실성 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 지분 취득이 가능할 수 있습니다.

* 주택 및 근린생활시설의 복합 용도로 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 지분 매각 물건임에도 불구하고, 향후 공유물 분할 절차 등을 통해 전체 소유권을 확보할 기회를 모색할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건은 지분매각 물건이며, 제공된 정보 외에 최신 시세 및 주변 유사 물건 거래 정보가 부족하여 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

감정가는 전체 부동산 가치이며, 본건은 토지 및 건물 지분(약 50% 추정)이 매각 대상이므로, 감정가 335,302,000원의 약 50%인 약 167,651,000원을 기준으로 하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

제공된 정보를 바탕으로, 현재 시점을 기준으로 한 '예상 입찰가'는 다음과 같은 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가 335,302,000원 (전체 부동산 기준)

* 지분 비율 (토지 103.5㎡, 건물 174.09㎡, 총 면적 대비 약 50%로 추정)

* 인수 보증금 합계 0원

* 잠재적 리스크(지상권, 공유자 문제, 공실 등)

본 물건의 지분가치를 감정가의 70~90% 수준으로 보수적으로 접근할 경우, 약 117,355,000원 ~ 150,885,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 이는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 공시지가, 건물 상태, 권리 분석 내용(특히 지상권 존재 시 가치 하락 요인), 향후 공유자 협상 가능성 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 지분매각 특성상 공유자 우선매수권 행사 가능성 등도 고려해야 합니다.

* 부동산 외부 조사(혐오시설 유무 등)는 본 자료에서 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.