나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5719 [1] 광주광역시 북구 동림동 1161-1 동림푸른마을주공4단지아파트 412동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 동림동 소재 '동림초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 대단위 아파트단지로 조성되어 주위 환경은 대체로 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 중 11층 제1104호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아파트 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경5719 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 동림동 1161-1 동림푸른마을주공4단지아파트 412동 11층1104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 172,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2.2. 면적 정보

* 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지지분: 35.526㎡

* 건물지분: 65.68㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 소재하며, '동림초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 대규모 아파트 단지로 조성되어 있어 주거 환경이 대체로 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

3.3. 주변 시설 (혐오시설 검토)

* 주변 지역은 전반적으로 주거 단지가 밀집해 있으며, 통상적인 주거 지역의 편의 시설이 분포하고 있습니다.

* 현재까지 확인된 정보상으로는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 을6 근저당권 (주식회사밸류마크, 2022-03-16 접수, 26,000,000원)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

* 매각으로 인하여 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을6 근저당권 (주식회사밸류마크, 2022-03-16, 26,000,000원)

* 을7 근저당권 (신한금융플러스주식회사, 2022-12-05, 24,000,000원)

* 을10 근저당권 (주식회사밸류마크, 2025-02-20, 27,300,000원)

* 갑3 임의경매개시결정 (주식회사밸류마크, 2025-09-03, 21,000,000원)

4.3. 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 상세 내용은 파악되지 않아 현장 조사 등을 통해 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. (보증금 및 차임이 확인되지 않더라도, 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.)

4.5. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 77,300,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주거 환경

* 본 물건은 대단위 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변의 다른 대규모 아파트 단지들과 함께 지역 내 주거 중심지 역할을 하고 있습니다.

5.2. 편의 및 교육 시설

* 단지 동측 인근에 동림초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 접근이 가능한 거리에 생활 편의시설, 상업시설 등이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 기본 정보

* 아파트명: 동림푸른마을주공4단지

* 주소: 광주광역시 북구 동림동 1161-1

* 사용승인일: 1998년 12월 19일

* 총 세대수: 1160세대

* 총 동수: 15동

* 최고층/최저층: 20층/1층

* 본 물건 층수: 11층

6.2. 면적 정보

* 본 물건 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 본 물건 토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

* 유사 매물 전용면적 (JSON 참고): 약 84.79㎡ ~ 84.9㎡ (약 25.65평 ~ 25.69평)

6.3. 주차 및 관리 정보

* 총 주차대수: 465대 (지상 3대, 지하 30대) - (제공된 아파트 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 관리사무소 연락처: 062-513-6198

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적 제한 사항

* 본 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(접합), 도로(접합), 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7.2. 미확인 권리

* 등기부등본 및 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 상세 정보가 없어, 실제 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 명도 관련

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 해당 물건의 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 요약

* 본 물건은 광주광역시 북구 동림동에 위치한 대단지 아파트의 11층 물건으로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

8.2. 시장 전망

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 단지 유사 면적(약 84㎡)의 실거래가가 감정가(172,000,000원)보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8.3. 주요 고려사항

* 감정가 대비 높은 실거래가를 감안할 때, 경쟁 입찰 가능성이 있습니다.

* 등기부상 확인되지 않는 권리(지상권) 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 입지 및 단지 장점

* 안정적인 대단지 아파트로서 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 동림초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 높은 편입니다.

9.2. 시세 차익 잠재력

* 감정가가 최근 시장 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 실현할 가능성이 높습니다.

9.3. 실수요자 매력도

* 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 실수요자에게도 매력적인 물건으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 최근 시세 동향

* 최근 실거래 정보(2026년 5월~6월)에 따르면, 약 84㎡ 전용면적 기준으로 220,000,000원에서 245,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다.

* 2026년 5월 15일: 84.79㎡, 245,000,000원

* 2026년 6월 20일: 84.79㎡, 220,000,000원

* 2026년 6월 27일: 84.9㎡, 235,000,000원

10.2. 시세 추정

* 제공된 물건의 건물 면적은 65.68㎡(약 19.87평)입니다.

* 최근 실거래가 기준 평균 가격(약 233,333,333원)과 유사 면적(약 84.9㎡)을 바탕으로 평당 가격을 산출하면 약 2,748,331원/㎡입니다.

* 이를 본 물건의 면적(65.68㎡)에 적용하여 추정 시장가격을 산출하면 약 180,477,533원입니다.

* 본 물건의 감정가는 172,000,000원입니다.

10.3. 최종 제안가

* 감정가, 추정 시장가격, 최근 실거래가 동향, 그리고 명도 및 권리 관련 리스크를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 수익성을 확보할 수 있는 합리적인 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.