나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33787 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2 에이엠시티센트럴파크 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주 광산구 쌍암동 소재 ""첨단종합병원"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공공 및 업무시설, 상가 등이 소재하는 일반 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건 중 제6층 제602호로서,
외벽 : 치장벽돌, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 강화마루, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3m의 보행자 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33787 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-2, 에이엠시티센트럴파크 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2,700만원

토지 면적: 9.19㎡ (약 2.78평) / 토지 지분: 9.1874㎡

건물 면적: 39.47㎡ (약 11.94평) / 건물 지분: 39.4698㎡ (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 정OO

건물 정보: 2015년 사용승인, 철근콘크리트구조, 총 15층 중 6층

1.2. 입지조건

주변 환경: 본건은 광주 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 공공 및 업무시설, 상가 등이 소재하는 일반 상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통임.

도로 상태: 본건 단지 북측으로 보행자 도로를 사이에 두고 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로, 동측으로 폭 약 3m의 보행자 도로와 접함.

혐오시설: 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을구 5번 전세권설정등기 (2022.04.15. 접수, 1억 2,000만원)

인수되는 권리:

* 을구 5번 전세권설정등기(2022.04.15. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨 (1억 2,000만원).

* 을구 7번 주택임차권등기(2026.01.09. 접수, 임차인: 정병언, 보증금: 1억 2,000만원, 대항력 있음)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 매수인은 최소 1억 2,000만원의 전세권 금액을 인수하며, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 있다면 추가로 인수해야 합니다. 이에 따라 총 인수 금액은 최대 2억 4,000만원까지 발생할 수 있습니다.

특이사항:

* 공유자우선매수신고가 되어 있어, 낙찰 시 공유자가 해당 가격으로 매수할 수 있습니다.

* 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 우선매수권이 있습니다.

* 채권자(정OO)와 대항력 있는 임차인(정병언)이 동일인으로 보입니다.

1.4. 상권분석

주변 시설: 본건은 오피스텔, 공공 및 업무시설, 상가 등이 혼재된 일반 상가지대에 위치합니다. 첨단종합병원 인근으로, 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 업종이 발달할 수 있는 지역입니다.

상권 특징: 첨단지구 내 업무 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 잠재적인 수요가 존재합니다.

1.5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 단지 내 차량 진출입이 가능하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

편의시설: 주변의 상업 및 업무시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경: 오피스텔 및 업무시설 밀집 지역으로, 주거 환경은 일반적인 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

높은 인수 금액 부담: 을구 5번 전세권(1억 2,000만원) 및 을구 7번 주택임차권(1억 2,000만원, 미변제 시 인수)으로 인해 매수인이 부담해야 하는 총 인수 금액이 최소 1억 2,000만원에서 최대 2억 4,000만원까지 발생할 수 있습니다. 이는 물건의 감정가(1억 2,700만원) 및 최근 시세(9,800만원~1억 1,000만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

권리관계의 복잡성: 채권자와 대항력 있는 임차인이 동일인이며, 공유자 우선매수신고, 전세사기특별법 상 우선매수권 존재 등으로 인해 권리 관계가 매우 복잡하며, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

전세사기 특별법 관련: 전세사기 특별법에 따른 우선매수권 행사 가능성이 있어, 실제 낙찰 후에도 해당 권리가 행사될 경우 소유권 확보가 불확실해질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 금액이 물건의 현재 가치 및 감정가를 현저히 초과하는 매우 위험한 물건입니다. 을구 5번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 을구 7번 주택임차권 역시 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 이에 따라 최소 1.2억원에서 최대 2.4억원의 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이러한 인수 금액은 최근 실거래가(9,800만원~1억 1,000만원)를 훨씬 뛰어넘으므로, 현재 상태로는 낙찰받더라도 금전적 손실이 예상됩니다. 또한, 공유자 우선매수권 및 전세사기 특별법 관련 우선매수권 존재는 소유권 확보에 대한 불확실성을 높입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 인수해야 할 채무액이 현저히 높아, 현재 시장 상황 및 가치 대비 투자 가치가 매우 낮습니다. 따라서 적극적인 투자 포인트보다는 위험 관리에 집중해야 합니다.

(인수되는 채무를 고려할 때, 일반적인 투자 포인트는 존재하지 않습니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석상 매수인이 인수해야 하는 보증금 부담으로 인해 매우 복잡합니다.

을구 5번 전세권 설정 등기는 1억 2,000만원이며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

을구 7번 주택임차권 등기는 1억 2,000만원으로, 배당받지 못한 금액이 있다면 매수인이 인수해야 합니다.

최소 인수 금액은 1억 2,000만원이며, 최대 인수 금액은 2억 4,000만원입니다.

최근 실거래가는 9,800만원에서 1억 1,000만원 수준입니다.

매수인이 부담하는 총 비용은 '입찰가 + 인수되는 보증금'이 됩니다.

만약 최저 매수 가격으로 낙찰받아 을구 5번 전세권 1억 2,000만원만을 인수한다고 가정할 때, 총 비용은 '입찰가 + 1억 2,000만원'이 됩니다.

이 총 비용이 시장가치(예: 1억 1,000만원)를 초과하므로, 현재 상황에서는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

을구 7번 주택임차권까지 인수하게 된다면, 총 부담액은 더욱 늘어나므로 사실상 입찰을 고려하기 어렵습니다.

따라서, 본 물건에 대한 현실적인 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 권리 분석상 인수해야 할 채무가 물건의 가치보다 훨씬 높기 때문입니다. 투자 가치를 고려할 때, 입찰가는 0원에 가깝다고 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.