나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33681 [1] 전라남도 나주시 노안면 유곡리 365-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 "영평마을" 내 위치하며, 주변은 마을 및 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 2) : 2필 일단의 사다리형 평지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) : 2필 일단지로서 본건 남측 및 동측으로 폭 약 3 ~ 4m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 도시지역 , 자연녹지지역 , 집단취락지구, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가) : 목조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 벽돌 치장 마감 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지 깔기 등, 창호 : 새시창 등임. 일련번호 3-나) : 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 모르타르 마감 등, 바닥 : 콘크리트 마감 등임.

이용상태

일련번호 3-가) : 주택, 일련번호 3-나) : 창고 및 부속사임.

설비내역

일련번호 3-가) : 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등, 일련번호 3-나) : 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) : 철파이프 및 목조 강판지붕 단층, 차양, 약 16.7㎡, ㄴ) : 조적조 강판지붕 단층, 주택일부, 약 6.8㎡, ㄷ) : 철파이프 및 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 10.1㎡, ㄹ) : 조적조 스레트지붕 단층, 창고, 약 6.4㎡, ㅁ) : 경량철골조 썬라이트지붕 단층, 차양, 약 16.8㎡임.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 3-가)는 건물등기사항전부증명서상 “기와지붕”으로 등재되어 있으나, 현황 “강판지붕”임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '강판지붕'임
- 제시외 건물, 지상수목 포함 일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33681 (1)

소재지: 전라남도 나주시 노안면 유곡리 365-1

용도: 단독주택

감정가: 58,984,800원

토지면적: 406.00㎡ (약 122.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.05㎡ (약 28.14평)

건물 제시외면적: 56.80㎡ (약 17.18평) - 차양, 부속사 등

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOO (현대카드)

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 노안면 유곡리 소재 "영평마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 마을 및 전, 답 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. 토지는 2필지 일단의 사다리형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남측 및 동측으로 폭 약 3~4m의 시멘트 포장도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약 정보에 따르면, 본 건물의 말소기준권리는 삼성카드(2025-01-07)의 가압류입니다. 소유권이전(1994-05-11) 이후 다수의 가압류 및 압류, 그리고 최종적으로 현대카드에 의한 강제경매 개시결정(2025-09-05)이 이루어졌습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. (등기부채권 총액: 토지 30,905,179원, 건물 13,952,358원)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변에 상업시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 나주시내를 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 마을 또는 나주시내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 나주시 노안면 지역 내 초등학교, 중학교 등이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 영평마을 내 위치한 조용한 농촌 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지붕 상태: 공부상 '기와지붕'으로 등재되어 있으나, 현황은 '강판지붕'으로 되어 있어 건물 외관의 차이가 있습니다. 이는 추후 보수 또는 재건축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용규제: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 집단취락지구, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당하여 건축 및 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 개발제한구역 지정으로 인해 향후 건축 행위나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 과거 나주시 노안면 유곡리 인근에 간이 생활쓰레기 매립장 관련 문제가 있었던 것으로 보입니다. 또한, 최근 나주시 노안면 유곡리에 가축분뇨 처리장 설치 계획에 대한 주민 반대 시위가 있었던 기사가 확인되었습니다. 이러한 환경 문제는 지역 주민들의 생활 환경에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 부동산 가치에도 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 현재 물건지와 직접적인 연관성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 노안면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 5천 9백만원 수준입니다. 토지 약 123평, 건물 약 28평에 제시외 건물 면적을 포함하고 있습니다. 토지 이용에 있어 여러 제한 사항이 존재하지만, 농촌 지역의 단독주택으로서의 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이며, 채권 총액을 고려했을 때 경매 절차가 진행 중입니다. 다만, 주변 환경과 관련된 과거 민원 사례들이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 농촌 지역의 단독주택으로서 비교적 낮은 감정가를 가지고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물, 제시외 건물 및 지상 수목까지 일괄 매각되어 별도 명도나 철거 부담이 적을 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 집단취락지구에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 시 이점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변의 유사 물건 매매 사례를 파악하기 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

다만, 현재 감정가는 58,984,800원으로 제시되어 있습니다. 최근 유사 지역의 단독주택 매물 정보를 보면, 나주시 노안면 오정리의 163평 토지에 건축물대장 없는 주택이 7,900만원에 매물로 나온 사례가 있으며, 나주시 삼영동의 101평 대지에 20평 건물인 주택이 1억원 내외 리모델링 비용과 함께 매물로 나오는 사례도 있습니다. 또한, 나주시 노안면 유곡리 1047.6평 대지가 3억 5천만원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

이를 종합해 볼 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 현장 답사를 통해 건물의 상태, 주변 환경, 개별 필지의 정확한 용도 지역 및 개발 가능성 등을 면밀히 파악한 후, 낙찰 예상가격을 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가 수준 또는 5천만원 ~ 7천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만, 경쟁 입찰자 수, 현장 분위기, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.