나이스옥션 법원경매 전주 2025타경936 [1] 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운리 206-20 제1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운리 소재 '용진중학교' 북측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 면 소재지 내 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선 도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 '도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 4M내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 본건이 노폭 3M내외의 아 스팔트포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니 다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : -.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운리 소재 '용진중학교' 북측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 면 소재지 내 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선 도로가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층으로서, 외 벽 : 벽돌치장쌓기 및 돌붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

1-가) '다세대주택(1세대)'으로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수시설, 소방설비(화재탐지 및 경보설비 등), 승강 기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 '다세대주택 부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 4M내외의 아스팔트포장도로 및 서측으로 노폭 3M내외의 아스팔트 포장도로(기호2)에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호1)의 공부상 지목은 '전'이나, 현황 '대'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록(2)는 지분매각임 (단 공유자우선매수권은 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경936 (1)

소재지: 전북특별자치도 완주군 용진읍 상운리 206-20 제1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 83,500,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 164.84㎡ (약 49.86평)

토지지분: 164.84㎡ (약 49.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.94㎡ (약 21.76평)

건물지분: 71.94㎡ (약 21.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 동산빌라 (추정)

사용승인일: 2015년 12월 03일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 총 5층 중 3층

전유부분 면적: 71.94㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 전라북도 완주군 용진읍 상운리 소재 '용진중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 주거나지 등이 소재하는 면 소재지 내 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 북측으로 노폭 4M 내외, 서측으로 노폭 3M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지지역), 상대보호구역입니다.

토지 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

토지 자체는 '도로'로 이용 중이라는 감정평가서 요약이 있으나, 구분건물감정평가요항표에서는 '다세대주택 부지'로 이용 중이라고 명시되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 완주군 지역 내에서 폐기물 소각장 및 관련 시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 다수 확인됩니다. 해당 시설들이 본건과 직접적인 연관성이 없을 수 있으나, 지역 전반의 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을8)입니다.

따라서, 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,009,527,893원

집합건물 등기부채권 총액: 740,487,893원

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

3.4. 특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 물건입니다.

일괄매각으로 진행됩니다.

목록(2)는 지분매각이며, 공유자우선매수권은 없습니다. (본건은 목록(1)에 해당될 것으로 추정)

4. 상권분석

본건은 완주군 용진읍의 면 소재지 내 주택지대에 위치하며, 인근에 학교와 주거단지가 형성되어 있습니다.

상권이 매우 활발한 지역이라기보다는, 지역 주민들의 생활 중심지 역할을 하는 곳으로 판단됩니다.

주요 기반시설 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 용진중학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 면 소재지 내 주택지대로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수권: 본건 경매 진행 시 공유자 중 누군가가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 우선하여 매수할 권리가 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 채권이 설정되어 있고 중복 사건이 존재하여 권리 관계 파악 및 진행 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 공부와의 차이: 토지 지목이 '전'이나 현황 '대'로 이용 중인 점은 일반적인 현황이나, 향후 토지 이용에 제한이 발생할 가능성은 낮으나 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 완주군 용진읍의 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2015년 준공)을 가지고 있으며, 교육시설(용진중학교)과 인접하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 공유자 우선매수권, 중복 사건, 공동 담보 등 특이사항이 다수 존재하여 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

특히 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

감정가와 유사한 시세 정보가 있어, 투자 가치를 신중히 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2015년식) 다세대주택으로, 동일 건물/단지 내 최근 실거래가 7,750만원이 있습니다.

* 용진중학교 인접으로 안정적인 임대 수요 기대 가능합니다.

* 감정가 8,350만원 대비 시세가 낮거나 유사한 수준으로, 적정 입찰가 산정 시 투자 기회 모색 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 83,500,000원

최근 실거래가 정보 분석:

* 동산빌라 (2015년식, 71.94㎡, 4층): 2024년 8월, 7,750만원

* 석정하이빌 (2003년식, 75.21㎡): 2025년 10월-11월, 8,650만원 ~ 9,500만원

본건은 2015년에 건축된 다세대주택으로, 동산빌라와 같은 건물 또는 유사한 연식의 주택으로 판단됩니다.

동산빌라의 2024년 8월 실거래가 7,750만원은 본건 감정가 8,350만원보다 낮습니다.

석정하이빌은 연식이 오래되었으나 유사한 가격대에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 동산빌라의 최근 거래가보다 높게 책정되어 있습니다.

다만, 경매 물건은 통상 감정가의 70%~90% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

최근 실거래가(동산빌라 7,750만원) 및 감정가(8,350만원)를 종합적으로 고려할 때, 입찰 참여 시 약 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 경쟁이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권, 중복사건 등 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인 인수 보증금이 없어 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.