나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31672 [1] 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 483-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 소재 "외항마을" 내(기호2) 및 남서측 인근(기호3~5)에 위치하며, 주위는 주택 및 전, 경지정리된 답 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 유강로, 유강2길이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(2) 부정형의 토지로서, 인접지와 고저차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, "대(주거용 건물용지)"로 이용중입니다. 기호(3) 완경사(일부 평탄)의 부정형 토지로서, "전"으로 이용중이며, 일부 수목이 식재되어 있습니다. 기호(4) 완경사의 부정형 토지로서, "전"으로서, 일부 분묘가 소재합니다. 기호(5) 사다리형의 토지로서, 인접지와 고저차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, "답"으로 이용중입니 다.

인접 도로상태

기호(2) 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접합니다. 기호(3) 지적도상 동측으로 노폭 약 1M의 도로와 접합니다. 기호(4) 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 출입가능합니다. 기호(5) 서측으로 노폭 약 2~3M의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역)입니다. 기호(3,4) 생산관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(주거형), 가축사육제한구역(2023-12-21) (전부제한지역)입니다. 기호5) 농림지역(2025-03-07), 가축사육제한구역(2023-12-21)(전부제한지역), 농업진흥구역입니 다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(2)에 별첨 "지적 및 건물개황도·사진"과 같이 본건의 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 기호(3,4)에 제시외수목(기호3) 및 분묘(기호4)가 소재합니다.

공부와의 차이

본건 토지 기호(4)의 의뢰목록상 지목은 "전"이나, 현황 일부 "묘지"로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-가) 시멘트 블록조 시멘트 기와지붕 단층으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 목재 및 새시창호입니다. (1-나) 시멘트 블록조 스레트지붕 단층으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감입니다. ㉠- 블록조 스레트지붕 단층으로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 목재 및 새시창호입니다. ㉡- 블록조 스레트지붕 단층으로, 외벽 : 블록 마감 및 일부 무벽체입니다. ㉢- 블록조 스레트지붕 단층입니다.

이용상태

(1-가) 주택 (1-나) 광, ㉠- 주택의 일부 ㉡,㉢- 창고로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 구비되어 있으며, 주택 부분에 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(㉠~㉢)이 소재합니다. (후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 483-1에 위치한 단독주택입니다.

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 전주지방법원 2025타경31672 (1)입니다.

감정평가액은 72,738,550원입니다.

1.2. 물건 내역 (토지, 건물)

* 토지 면적: 698.00㎡ (약 211.15평)

* 건물 면적: 71.47㎡ (약 21.62평)

* 제시외 건물 면적: 127.90㎡ (약 38.70평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 전북특별자치도 김제시 공덕면 황산리 소재 "외항마을" 내 및 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택과 전, 경지 정리된 답 등이 혼재된 농촌 지역입니다.

기호(2) 토지는 대(주거용 건물용지)로 이용 중이며, 부정형으로 본건 자체는 평탄합니다.

기호(3), (4) 토지는 전으로 이용 중이며, 완경사를 이루고 있습니다.

기호(5) 토지는 답으로 이용 중이며, 사다리형으로 평탄합니다.

2.2. 교통 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스 승강장이 있으며, 유강로 및 유강2길이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

* 기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역

* 기호(3,4): 생산관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역

* 기호(5): 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역

상기 토지 이용 계획 및 규제 사항을 확인하여 향후 건축 및 이용에 제한이 없는지 검토해야 합니다.

2.4. 도로 상태

* 기호(2) 토지는 동측으로 노폭 약 3~4M의 도로와 접하고 있습니다.

* 기호(3) 토지는 지적도상 동측으로 노폭 약 1M의 도로와 접합니다.

* 기호(4) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 출입이 가능합니다.

* 기호(5) 토지는 서측으로 노폭 약 2~3M의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본건은 농촌 지역 내 주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 28일 접수된 익산원예농업협동조합의 근저당권(금70,200,000원)입니다.

이후 채권자들의 가압류 및 압류가 있었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

최종적으로 익산원예농업협동조합의 임의경매로 인해 본 사건이 진행되었습니다.

등기부 채권 총액은 107,818,235원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-14

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요할 수 있으나, 본 건의 경우 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 채무

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 김제시 공덕면의 농촌 지역에 위치하여, 주택과 농경지가 혼재된 조용한 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 "외항마을"이 있으며, 전반적으로 주거 기능 위주로 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

가까운 거리에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 김제 시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/물리적 하자

* 분묘기지권: 토지(기호4) 지상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 토지 및 건물 외에 별도의 제시외 건물(㉠~㉢)이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 면적이 상당하므로(127.90㎡), 이에 대한 정확한 현황 파악 및 처리 방안이 필요합니다.

* 토지 공부와의 차이: 기호(4) 토지의 지목은 '전'이나 현황 '묘지'로 이용 중입니다.

5.2. 토지 이용상 제약

* 토지이용계획상 일부 지역이 농림지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 기호(4) 토지는 맹지로서 인접지를 통해 출입해야 하므로, 도로 접근성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 물건명세서에 따르면, 목록2-지상 저온창고는 매각 제외 대상이므로 이를 구분하여 처리해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 김제시 공덕면 황산리의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 토지입니다.

조용한 주거 환경과 함께 넓은 토지를 소유할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 분묘기지권, 맹지, 토지 지목과 현황의 차이, 다수의 제시외 건물 존재 등 권리 및 이용상 복잡한 요소를 포함하고 있어 철저한 현장 조사를 통한 확인이 필수적입니다.

특히 분묘기지권의 범위와 효력, 제시외 건물의 현황 및 처리 방안, 그리고 맹지인 기호(4) 토지의 현실적인 통행권 확보 방안 등을 면밀히 검토해야 합니다.

농림지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용계획 또한 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 698㎡ (약 211평)의 토지는 향후 증축이나 재건축 시 충분한 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

* 저가 경매 가능성: 복잡한 권리 관계와 현황으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 수 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주택 외 부대시설 활용: 제시외 건물(주택 일부, 창고 등) 및 수목이 토지와 함께 매각되므로, 이를 활용한 부가적인 수익 창출 또는 자체 이용이 가능합니다.

* 농촌 생활 환경: 조용하고 한적한 생활을 원하는 수요자에게 매력적인 주거지가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 72,738,550원입니다.

주변 부동산 시세 분석 결과, 김제시 공덕면 황산리 일대의 단독주택 및 토지 매물은 해당 지역의 개발 가능성, 도로 접근성, 토지 면적 등에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다.

특히 유사 면적의 토지 거래 사례 및 건축물의 노후도를 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 상승한 7,000만원 ~ 9,000만원 범위로 추정됩니다.

다만, 본 건의 경우 분묘기지권, 맹지, 다수의 제시외 건물 등의 특수 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 권리 관계 명확화 및 현장 조사 결과를 바탕으로 6,500만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 타당합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통해 분묘의 수량 및 관리 상태, 제시외 건물의 실제 이용 가능성, 인접 토지와의 관계 등을 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 거래 사례를 추가적으로 조사하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.