나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경741 [1] 부산광역시 남구 문현동 1255 오션파라곤아파트 105동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 배정미래고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 공사현장 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제4층 제403호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 및 화강석 붙임마감 등 창 호 : 샷시창호 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였습니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(접합), 일반도로(접합), 중로3류(접합)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산동부지원 2025타경741 (1) 사건번호로 진행 중인 부산광역시 남구 문현동 1255 오션파라곤아파트 105동 4층 403호입니다. 용도는 아파트이며, 감정가는 346,000,000원입니다. 토지 면적은 33.84㎡ (약 10.24평)이며, 건물 면적은 59.96㎡ (약 18.14평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 농협은행입니다. 본 아파트는 2022년에 사용승인되었으며, 총 28층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 배정미래고등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 공사현장 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다. 단지 진출입로 및 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 일반도로, 중로3류에 해당합니다. 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있으며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 27일 접수된 농협은행 근저당권 (을1)입니다. 이보다 후순위인 근저당, 전세권, 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 정찬남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-03

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 조금자

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 조금자

보증금: 50,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-03-03

확정일자: 2024-09-19

배당신고일자: 2025-09-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 기재된 임차인들은 모두 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 문현동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 상권입니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 측면에서는 단지 인근 시내버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다. 편의시설로는 단지 내 복리시설과 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 교육시설로는 배정미래고등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 2022년 준공된 신축 아파트 단지로, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였으며, 이는 향후 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다. 주위 아파트 공사 현장으로 인해 일시적인 소음, 분진 등의 불편이 발생할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 협의가 원활하지 않을 경우 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 오션파라곤아파트 105동 4층 403호는 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 4,600만원이나, 최근 실거래가(23층 기준 3억 7,500만원)를 고려할 때 시세가 감정가를 상회하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 정리되어 있어 깨끗한 편이며, 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만, 4층이라는 점과 내부 미확인 상태는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 2022년 사용승인된 신축 아파트로 최신 건축 규격 및 설비를 갖추고 있습니다. 전용면적 약 18평으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합하며, 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 부산 남구 문현동 일대의 지속적인 개발 및 도시 정비 사업으로 향후 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 662세대의 규모 있는 단지로, 잘 갖춰진 커뮤니티 시설 및 주거 편의성이 제공됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 346,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일한 전용면적(59.9579㎡)의 23층 매물이 2026년 6월 375,000,000원에, 31층 매물이 357,000,000원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본건은 4층으로, 비교적 낮은 층수임을 감안해야 합니다. 최근 매매 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있으나, 층수 차이를 고려하면 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 340,000,000원에서 360,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 권장 희망 입찰가는 약 350,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.