나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22669 [1] 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동 소재 '양성초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '양정역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 20층건 내 제15층 제1501호로서, (사용승인일 : 2019-08-09)
- 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

양정동 401-5 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
양정동 401-16 : 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 175m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이정훈)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22669 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 양정동 401-5 대능더에스티지 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 226,000,000원

토지면적: 10.19㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.19㎡ (약 3.08평)

건물면적: 51.55㎡ (약 15.60평) - 전용면적 기준

건물지분: 51.55㎡ (약 15.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2019년 8월 9일

1.2. 건축물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: 대능더에스티지

총 층수: 20층

해당 층수: 15층

구조: 철근콘크리트조

주용도: 공동주택 (아파트)

전용면적: 51.55㎡ (약 15.60평)

난방방식: 도시가스에 의한 개별난방

1.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 양정동에 소재하며, '양성초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '양정역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 대지 상태

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 20층 건물 중 15층에 위치한 아파트로, 2019년 8월에 사용승인을 받았습니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 남측과 북측으로 각각 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 6일 접수된 부산진구(세무1과)의 압류(갑8)와 2025년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑9)입니다. 이들 권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않아, 경매 낙찰로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

* 임차인: 이정훈 (채권양도)

보증금: 239,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 27일

확정일자: 2020년 7월 31일

배당신고일자: 2024년 9월 9일

대항력: 없음

3.3. 확약서 내용

본건과 관련하여 주택도시보증공사(양도 전 임차인 이정훈)로부터 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 을1: 주택임차권 (이정훈) - 권리금액 10,000,000원 (말소 예정)

* 갑8: 압류 (부산진구) - 말소기준권리

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사) - 권리금액 252,666,943원 - 말소기준권리

3.5. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 대항력이 없고, 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 양정동 지역은 부산의 주요 도심 중 하나로, 부산진구청 및 다양한 행정기관, 상업 시설이 밀집해 있습니다. 양정역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 금융기관, 병원, 판매시설, 음식점 등 다양한 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 공동주택 및 상가 혼용 지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 양성초등학교가 있으며, 동의중학교, 성모여고, 양정고등학교 등 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

* 쇼핑: GS더프레시 부산양정점 등 다양한 편의점 및 소매점 이용 가능.

* 의료: 인근에 종합병원이나 대형 병원은 명시되어 있지 않으나, 양정역 주변에 의원급 의료기관 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 부산지하철 1호선 양정역이 도보 거리 내에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5.3. 혐오시설

주변 반경 내 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 이정훈 씨는 전입신고일(2020.08.27)보다 확정일자(2020.07.31)가 빠르고, 배당신고일(2024.09.09)을 거쳤으며, 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 또한, HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 포기되었으므로, 임차 보증금 관련 인수 위험은 없습니다. 그러나 확약서 제출 경위에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 내부 확인

감정평가서상 현장 조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하여 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음을 유의해야 합니다. 응찰 전 내부 구조 및 이용 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

6.3. 체납 관리비

아파트 낙찰자는 공용부분의 체납관리비를 인수할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 체납관리비 내역을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 부산광역시 부산진구 양정동 소재 대능더에스티지 아파트는 2019년에 준공된 신축급 아파트로, 양정역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변에 교육 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있으며, 상업지역과 주거지역이 혼합된 지역에 속합니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 전혀 없습니다. 따라서 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 해당 부동산을 취득할 수 있습니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 평가된 상태이므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 부산 도시철도 1호선 양정역 인근으로 역세권이며, 주변 편의 시설 및 교육 환경이 양호합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 상업 및 주거 혼합 지역으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다. 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 최근 주변 실거래가를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 조사와 명확한 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 감정가 226,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.