나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22663 [1] 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정선 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 창량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역' 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)곤크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호외 4개호로서
* 외벽 : 저층 치장석 붙임 및 드라이비트 마감.
* 내벽 : 벽지 마감 등.
* 칭호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노포폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22663 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 900-5, 강일스퀘어빌딩 7층 701호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 701호

사용승인일: 2020년 7월 14일

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '창신초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 '종합운동장역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역(2018-05-02)(54m 이하)<건축법>, 상대보호구역(2025-04-28)<교육환경보호에 관한 법률>입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 이준수 외 1명 (2020-07-20)

* 공유자전원지분전부이전: 김명철 (2020-09-11, 매매)

* 근저당권: 제1,2구잠수기수산업협동조합 (2021-12-06, 902,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 제1,2구잠수기수산업협동조합 (2025-09-08, 805,204,302원)

총 등기부채권 금액: 902,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전예서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2020-08-20

* 대항력: 있음

3.2. 1. 임차인 전예서 분석

임차인 전예서 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 20,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 직접 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 배당 결과 및 명도 관련 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권(2021-12-06)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서, 본 경매로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(임의경매 포함)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 비고란에 없어 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건은 도시형생활주택으로, 주거지 내에 위치하지만 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 사직운동장, 대형마트 등이 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 상권 가치 평가

종합운동장역 인근의 역세권 입지로, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다. 소형 평형의 도시형생활주택은 1인 가구 및 젊은 층의 선호도가 높아 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 창신초등학교 등

* 교통시설: 종합운동장역 (지하철 3호선), 버스정류장

* 편의시설: 사직운동장, 대형마트 등

5.2. 건물 내부 시설

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 기계식주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 전예서 씨는 대항력을 가지고 있으며, 보증금 20,000,000원이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 상황에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 진행된 것은, 채권자의 채권 확보를 위해 여러 개의 부동산이 함께 담보로 제공되었음을 의미합니다. 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치에 따라 본건의 낙찰 이후 추가적인 채무 변제 부담이 발생할 가능성은 낮지만, 전체 채무 규모 및 다른 담보 물건의 현황을 파악하는 것이 좋습니다.

6.3. 건물 용도 혼재 가능성

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용은 '도시형생활주택/공동주택'으로 사용 중인 것으로 확인됩니다. 실제 사용 용도와 공부상 용도가 일치하는지, 불법 건축물이나 용도 위반 사항은 없는지 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 현대적인 도시형생활주택으로, 역세권 입지에 대한 교통 편리성, 주변 편의시설과의 접근성이 우수합니다. 감정가는 1억 5천 8백만원으로, 유사 면적 및 연식의 인근 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 건물 용도 관련 특이사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대용으로 활용 가능합니다.

* 역세권 입지: 종합운동장역 도보 거리로 교통이 매우 편리하며, 부산 시내 접근성이 좋습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 주거 수요에 적합하여 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 비교하여 경쟁력 있는 감정가가 책정되었습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래된 유사 물건들을 분석한 결과, 건물 연식 및 면적 등을 고려할 때 본건의 전용면적(23.75㎡) 기준 3.3㎡당 매매가는 약 660만원 내외로 파악됩니다. 본건의 감정가 158,000,000원 (약 665만원/3.3㎡)은 이러한 시세와 부합하는 수준입니다.

* 최근 매매 사례 1: 2023년 신축, 22.265㎡, 148,000,000원 (약 665만원/3.3㎡)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있고 건물 용도 관련 확인 사항 외에는 큰 리스크가 없어 보입니다. 감정가가 시세와 부합하므로, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 금액으로 입찰이 예상됩니다.

권리분석상 낙찰자가 인수할 보증금은 없으나, 임차인 관련 추가 확인은 필수입니다.

종합적인 고려 시, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.