나이스옥션 법원경매 진주 2025타경902 [1] 경상남도 남해군 남해읍 아산리 336-18 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 남해읍 아산리에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형, 평지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 소로2류 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-23)(접합), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관관리지역<남해군 경관 조례>,하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점경관관리구역(집중개발형)

제시목록 외의 물건

별첨'사진용지'와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-토지만 매각, 제시외 건물[감정서상 ㄱ] 매각 제외, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-본건 토지 위 제시외 건물은 신축허가를 받아 착공하였으나, 현재 공사가 중단된 상태임 [감정서 참조]
-미르종합건설(주)로부터 공사대금 금462,000,000원의 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 상세

물건 고유번호: 진주지원 2025타경902 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남해읍 아산리 336-18

토지 용도: 답 (공동주택 건부지)

감정가: 256,106,900원

토지면적: 643.00㎡ (약 194.5평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남OOOOOOO

3.

3.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 남해군 남해읍 아산리에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역의 대중교통 등 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로상태: 북측으로 소로2류 도로(폭 8m~10m)가 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역

- 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-23)(접합)

- 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)

- 마을경관관리구역

- 하수처리구역

- 중점경관관리구역(집중개발형)

4.

4.1. 권리분석

말소기준권리: 을5 (근저당권, 남해신용협동조합, 2017-06-30)

등기부채권 총액: 265,845,100원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (물건명세서 참고사항에 지상권 개요 부분이 비어 있음)

인수되는 권리: 없음. (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 말소될 것으로 예상됨)

4.1. 1.임차인 현황

임차인: 옥

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보임.

4.1. 2.권리분석 요약

총 인수 보증금 합계: 0원

토지 등기부상 채권 총액: 265,845,100원

최선순위 임차인 인수 보증금: 0원

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됨.

5.

5.1. 상권분석

주위 환경: 주택지대 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 지역의 상권 특성을 가짐.

교통 접근성: 주변 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨.

6.

6.1. 생활정보

주거환경: 남해군 남해읍의 주거지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됨.

교통: 북측의 소로2류 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이한 편임.

7.

7.1. 잠재적 리스크

유치권 존재 가능성: 미르종합건설(주)로부터 공사대금 462,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 추가적인 법적 검토가 필요함.

제시외 건물 관련 사항:

- 본건 토지 위에 제시외 건물이 신축 허가를 받아 착공하였으나 현재 공사가 중단된 상태임.

- 다만, 해당 제시외 건물[감정서상 ㄱ]은 매각에서 제외되므로 낙찰자가 인수하지 않음.

- 제시외 건물 매각 제외 사항이 최저매각가격에 영향을 미쳤을 가능성이 있음.

- (주)미르종합건설 관련 유치권 신고액이 매우 높아, 유치권 성립 시 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있음.

8.

8.1. 종합 의견

본 물건은 남해군 남해읍에 위치한 토지 단독 매각 건임.

주거지역으로 공동주택 건부지로 활용 가능하며, 토지 면적은 643.00㎡ (약 194.5평)임.

등기부상 권리는 대부분 말소될 예정으로 권리 분석상 특이사항은 적음.

그러나, 공사대금으로 인한 유치권 신고가 고액으로 존재하여 성립 여부에 대한 철저한 확인이 필요하며, 이 부분이 본건의 가장 큰 리스크 요소로 작용할 수 있음.

신축 중단된 제시외 건물은 매각에서 제외되어 인수 부담은 없으나, 해당 부분으로 인해 최저매각가격이 조정되었을 가능성을 고려해야 함.

9.

9.1. 투자 포인트

토지 자체의 입지: 남해군 남해읍 지역의 토지로서 향후 개발 가능성 내포.

권리 인수 부담 적음: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 인수 부담도 없음.

토지 전용 계획: 공동주택 건부지로 활용 가능하여 건축 사업 또는 토지 개발 계획 수립에 유리.

10.

10.1. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액, 현재 시장 상황, 잠재적 리스크(특히 유치권의 성립 여부 및 법적 비용), 향후 토지 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 유치권 등 불확실한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 해당 토지의 실질적인 가치를 평가한 후 신중하게 결정해야 합니다.

최저매각가격은 256,106,900원이나, 제시외 건물 매각 제외 등으로 인해 조정된 가격일 수 있으므로 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.