나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31178 [1] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 산315-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 ""내산마을"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 북동측 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지로 자연림 등임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 본건 북동측 인근으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(300미터)<경상남도 문화재보호 조례>,
마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

-지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경31178 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 산315-2

용도: 임야

감정가: 9,525,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1905.00㎡ (약 576.26평)

토지지분: 952.5㎡ (약 287.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권

주의사항:

* 지분매각이므로 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

* 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘 소재 시 분묘기지권 성립여지가 있습니다.

1.5. 등기부 요약

등기구분: 갑1

접수일자: 1985-06-29

권리종류: 소유권이전 (최경훈 외 1명)

등기구분: 갑7

접수일자: 2025-03-26

권리종류: 1번최명훈지분가압류 (에스비아이저축은행, 금26,350,492원)

등기구분: 갑8

접수일자: 2025-08-26

권리종류: 1번최명훈지분강제경매 (에스비아이저축은행)

등기부채권 총액: 47,631,432원

1.6. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

(임차인 정보가 없어 별도 인수할 보증금은 없습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 '내산마을' 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

남해군 삼동면 지역은 독일마을, 원예예술촌 등 유명 관광지가 인접해 있어 관광객 유입이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 북동측 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근에 대중교통 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 남해군의 주요 관광지로 접근성이 있는 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지이며 자연림으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 북동측 인근으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 있어 접근이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당합니다.

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한)

* 역사문화환경보존지역 (300미터)

* 마을경관관리지역

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 3월 26일 접수된 에스비아이저축은행의 1번 최명훈지분가압류(을7) 또는 2025년 8월 26일 접수된 에스비아이저축은행의 1번 최명훈지분강제경매(을8)로 판단됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 분석 결과

본건은 토지 지분 매각 건입니다. 등기부상 에스비아이저축은행의 가압류 및 강제경매가 존재하며, 이는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 하지만 지분 매각이라는 특성상, 공유자의 우선매수권 행사 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 남해군 삼동면 지역은 아름다운 해안 경관과 함께 독일마을, 원예예술촌 등 주요 관광지가 밀집해 있어 관광객 중심의 상권이 형성되어 있습니다. 임야 자체의 상업적 가치보다는 주변 관광지의 잠재력과 연계한 가치를 고려해야 합니다.

4.2. 향후 전망

남해 지역은 지속적인 관광객 유입과 함께 관련 서비스업 및 숙박업이 발달하고 있습니다. 본건의 경우, 직접적인 상업 활동보다는 자연경관을 활용한 힐링, 휴양 관련 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 삼동면 소재지 및 인근 관광지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

삼동면 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 남해군 보건소 등 의료 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 관광 및 휴양 시설

본건의 가장 큰 특징은 독일마을, 원예예술촌, 물건방조어부림 등 유명 관광지와 인접해 있다는 점입니다. 이러한 관광자원은 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지의 지분만을 매각하는 물건으로, 낙찰받더라도 토지 전체를 소유하는 것이 아니라 지분만큼의 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 원활하지 않을 경우 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수 신고

지분매각 물건의 경우, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 일반 경쟁 입찰과 별개로 공유자가 감정가의 1순위로 낙찰받을 수 있는 권리를 가지므로, 입찰 시 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

6.3. 분묘기지권

현장 확인 시 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 시효 취득 등을 통해 그 분묘와 그 주변 토지를 사용하는 것을 내용으로 하는 권리로, 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 토지이용 제한

본건은 지적도상 맹지이며, 주변에 3m 내외의 도로만 접해 있습니다. 또한, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 마을경관관리지역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 아름다운 남해의 자연 경관을 배경으로 하며, 독일마을 등 유명 관광지와 인접해 있다는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 분묘기지권 성립 여지, 맹지, 그리고 다수의 토지이용 제한으로 인해 실질적인 재산권 행사에는 상당한 제약이 따르는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 청정 자연환경과 관광지 인접성: 남해의 수려한 자연경관과 독일마을, 예술촌 등 주요 관광 명소와의 근접성은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 관광 연계 개발 가능성: 향후 지역 개발 계획이나 관광 수요 증가 시, 자연을 활용한 전원주택 부지, 힐링 숲, 또는 소규모 체류 시설 등으로의 활용 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현행 토지이용계획상의 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 9,525,000원이며, 토지 면적은 1905.00㎡ (약 576.26평)입니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 9,525,000원

* 토지 지분: 952.5㎡ (전체 면적의 1/2)

* 권리 분석: 인수되는 권리사항 없음. 다만, 공유자 우선매수권 행사 가능성 존재.

* 잠재적 리스크: 분묘기지권, 맹지, 엄격한 토지이용 제한 등.

* 시장 상황 및 경쟁: 해당 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례, 실제 경매 참여자들의 관심도.

특히, 분묘기지권 및 맹지, 토지이용계획 등 실질적인 권리 행사 제약 가능성이 높으므로, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현장 답사를 통한 분묘 소재 여부 확인 및 주변 토지 이용 현황 파악이 필수적입니다.

참고로, 본 건은 임차인의 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.