나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31172 [1] 경상남도 하동군 금성면 고포리 산42 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 하동군 금성면 고포리 고포마을회관 북동측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하는 등 제반 교통상황은 보통 이하임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사지로서 현황 자연림임.

인접 도로상태

공부상 맹지이나 남서측으로 소폭의 현황 임도가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음).
-남서측 일부가 포장도로로 이용중임.
-본건 토지는 토지거래계약에관한허가구역임.(단 경매로 인한 소유권이전 시 토지거래계약허가증은 첨부할 필요 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31172 (1)

소재지: 경상남도 하동군 금성면 고포리 산42

용도: 임야

감정가: 36,836,280 원

토지면적: 3967.00 ㎡ (약 1200.00 평)

토지지분: 1416.6157 ㎡ (약 428.49 평)

매각대상: 토지 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

주변환경:

본 물건은 경상남도 하동군 금성면 고포리 고포마을회관 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 자연림으로 형성되어 있습니다. 하동군은 지리산과 섬진강이 어우러진 아름다운 자연경관을 자랑하며, 문학의 고장으로도 알려져 있습니다.

교통상황:

차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 보통 이하 수준으로 평가됩니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 공부상 맹지이나 남서측으로 소폭의 현황 임도가 개설되어 있습니다. 또한, 남서측 일부가 포장도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이용상태:

대상 토지는 대체로 사다리형 완경사지로 현황은 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2025년 08월 25일 접수된 주식회사 케이알앤씨에 의한 강제경매(채권액 45,654,248원)입니다. 본 경매물건의 매각으로 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

기타 권리 및 특이사항:

* 등기부상 갑1(소유권보존, 2024.10.07) 권리가 존재합니다.

* 등기부상 갑2(인천지방검찰청 검사장 압류, 2025.07.15) 권리가 있으며, 말소사항에 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차에서 해당 권리가 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있음을 시사하므로, 상세한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

주변 환경:

본건은 자연림으로 둘러싸인 산림 지역으로, 주변에 상업 시설이나 주요 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 하동군은 '토지'의 무대가 된 평사리 최참판댁, 섬진강 등 문화 및 자연 관광지가 발달해 있으나, 본건 소재지는 이러한 중심지에서 다소 떨어진 외곽 지역으로 보입니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 하동군 전체적으로는 폐기물 처리시설 등에 대한 논의가 있었던 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통 및 접근성:

주변 지역까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

생활 편의 시설:

본건은 자연림 지역에 위치하고 있어, 도심의 편의 시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 가장 가까운 마을인 고포마을회관 인근에 기본적인 생활 기반이 있을 것으로 추정되나, 구체적인 편의시설 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각:

본건은 토지 지분 매각으로, 공유자 전체의 소유권 중 일부 지분만 매각 대상입니다. 따라서 매수인은 토지 전체를 단독으로 소유할 수 없으며, 다른 공유자와의 협의 및 사용, 관리에 대한 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

공유자 우선매수신고:

공유자는 우선매수 신고권을 행사하여 본 건의 매각기일에 본인이 최고가매수신고인과 동일한 가격으로 매수할 수 있습니다. 이는 공유자가 우선적으로 해당 지분을 취득할 기회를 갖는다는 것을 의미하며, 입찰 참여 시 변수가 될 수 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

분묘기지권:

육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘가 실제 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 설치된 분묘를 20년간 평온, 공연하게 점유 시 시효로 취득하거나, 토지 소유자의 승낙 하에 설치된 경우 등 특정한 요건을 충족할 때 성립되며, 이는 토지 이용에 제약을 가할 수 있는 중요한 권리입니다.

토지거래허가구역:

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매로 인한 소유권 이전 시에는 토지거래계약 허가증 첨부가 필요 없습니다. 다만, 이는 향후 해당 토지의 거래 또는 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있음을 시사합니다.

권리상 불확실성:

등기부상 '갑2' 권리(유성우 지분 압류)에 '인수' 기재가 있어, 해당 권리가 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 법적 검토가 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 하동군 금성면 고포리의 산42번지에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 아름다운 자연환경을 배경으로 하고 있으나, 임야 지분 매각이라는 특성상 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 계획 수립에 신중함이 요구됩니다. 특히, 공유자 우선매수신고 가능성, 육안으로 식별하기 어려운 분묘의 존재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 그리고 등기부상 '인수'로 표시된 권리의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 본건은 토지거래허가구역에 속해 있으나 경매 취득 시에는 허가가 면제됩니다. 전반적으로 투자 수익보다는 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 자연환경: 지리산과 섬진강으로 둘러싸인 하동군의 아름다운 자연환경 속 입지.

* 낮은 진입 장벽: 지분 매각 물건으로, 전체 토지 가격 대비 낮은 투자금으로 접근 가능. (단, 공유자 우선매수신고 리스크 존재)

* 잠재적 가치: 향후 토지 이용 계획 변경이나 주변 개발에 따른 가치 상승 가능성 (단, 현재 용도 및 규제 고려 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석, 그리고 본건의 잠재적 리스크(지분 매각, 분묘기지권, 권리상 불확실성 등)를 고려한 면밀한 분석이 필요합니다. 또한, 공유자 우선매수신고 가능성 및 실제 낙찰 가능성까지 종합적으로 검토해야 합니다. 따라서, 전문가와의 상담 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.