나이스옥션 법원경매 창원 2025타경718 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1504-1 구지마을3단지푸르지오아파트 312동 17층1703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재‘구지마을3단지푸르지오아파트’312동 17층 1703호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철골트러스금속기와지붕 20층건내 17층 1703호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(북부지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로하여 평가하였는바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경718 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부산은행 (본건 권리분석상 확인됨)

감정가: 428,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1504-1, 구지마을3단지푸르지오아파트 312동 17층 1703호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 철골트러스금속기와지붕 20층 건물 내 17층

사용승인일: 2007년 4월 5일

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.61㎡ (약 17.73평)

토지지분: 58.6092㎡

건물면적 (전용면적): 100.89㎡ (약 30.51평)

건물지분: 100.8892㎡

1.4. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.5. 특이사항

유동화 물건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 ‘구지마을3단지푸르지오아파트’ 312동 17층 1703호에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 도로가 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

건축물대장 및 등기부등본 상 철근콘크리트 구조로, 20층 건물 중 17층에 위치합니다. 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

2.4. 설비내역

내부에는 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로상태 및 주차시설

단지로의 진입 도로는 양호하며, 주차장 시설 역시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 및 중로3류에 접하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 7월 12일 접수된 부산은행의 근저당권(을5)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 담보권, 가압류 등 을구 및 병구의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 존치되는 권리

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재된 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이정규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 인수되는 보증금

임차인 현황 상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 계산되었습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 확인 및 주의가 반드시 필요합니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 내역이 확인되며, 다수의 근저당권 및 가압류 설정 후 말소되었습니다. 최종적으로 부산은행의 근저당권(을5)이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 임의경매(갑6)로 본건 경매가 진행되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 식사, 금융 등의 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 정보 분석 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 단지 정보

본건이 속한 구지마을3단지푸르지오 아파트는 2007년 준공되었으며, 총 1098세대가 거주하는 대단지입니다.

5.2. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

총 465대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 주차 공간도 별도로 마련되어 있습니다.

5.4. 주변 교육시설

단지 인근에 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (보증금 0원)

가장 큰 리스크 요인으로, 보증금과 차임이 0원임에도 불구하고 전입일자(2017-03-28) 기준으로 대항력이 인정되는 임차인이 존재한다는 점입니다. 통상적인 임대차 관계와는 이례적이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 해당 임차인과의 관계, 실제 거주 여부, 계약 내용 등을 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건의 경우 채권의 이전 또는 관리 주체가 복잡할 수 있어, 경매 진행 및 권리 관계 확인에 있어 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 건물 내부 상태

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 당시 거주인의 부재로 내부 확인이 곤란하여 공부 및 탐문 조사에 의존하여 평가되었습니다. 따라서 내부 이용 상태 및 관리 상태는 입찰 전 반드시 재확인해야 하며, 예상치 못한 수리 비용이나 하자 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 높은 채권 총액

등기부등본 상 여러 채권자들의 채권 총액이 매우 높은 것으로 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이므로 직접적인 인수 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다. 다만, 경매 낙찰 과정에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려할 필요는 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 구지마을3단지푸르지오아파트 17층 아파트로, 대단지 내에 위치하여 주거 환경은 양호합니다. 교통, 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 '보증금 0원, 대항력 있는 임차인'이라는 매우 이례적인 권리관계와 유동화 물건이라는 특수성을 가지고 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 내부 상태 확인의 어려움 또한 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

김해시 삼계동의 중심 주거지역에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

8.2. 대단지 아파트

1000세대 이상의 대단지 아파트로서, 단지 규모에 따른 관리 및 생활 편의성이 확보됩니다.

8.3. 활발한 최근 매매 사례

2026년 6월, 7월에 비슷한 면적(100.89㎡)의 15층 매물이 37,000만원에 거래되었으며, 더 넓은 면적(124.24㎡)의 19층 매물은 47,900만원에 거래되는 등 시장에서의 수요가 꾸준히 있음을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 428,000,000원 대비, 최근 유사 면적(100.89㎡) 15층 매물이 370,000,000원에 거래된 점, 본건이 17층으로 층수 이점이 있는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 및 유동화 물건 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 400,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 거래 사례를 바탕으로 산출되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.