나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12074 [1] 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 789-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

대상 물건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 '퇴은마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

▶ 토지의 형상 및 이용상황 완경사지대내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 '공업용건부지'로 이용중입니다. ▶ 인접 도로 상태 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 대상물건 기호1)토지 북동측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다. ▶토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2020-07-24)(13_한림 퇴례1구역(계획관리)), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 퇴래1구역 산업형), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 입니다.

건물의 구조 및 현상

▶기호2), 기호2-1) 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로 외 벽 : 하단부 일부 콘크리트, 상부판넬 마감 H-Beam : 500×200mm 층 고 : 처마고 10m (최고높이 : 12m) 창 호 : 샷시이열단창 이용상황 : 공장 ▶기호2-2) 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서 외 벽 : 판넬 마감 내 벽 : 벽지 및 타일, 페인팅 마감 창 호 : 샷시창호 이용상황 : 사무실 입니다.

기계/기구의 현상

공장 운영에 필수적인 Crane, 수변전설비 등으로서 제반 현상 및 관리상태는 보통시 됩니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

임대관계 : 미상입니다. 기 타 ① 대상물건 기호1) 토지는‘토지이용계획확인서’상‘도시계획시설(도로)’에 저촉되는바 이를 감안하여 평가하였습니다. ② 대상물건 기호1) 토지의 북동측, 북측, 북서측 부분은 높이 약3~8m의 콘크리트 옹벽으로 자체지반 평탄하게 조성되어 있으며, 토지 일부에 크랙이 발견되며, 붕괴 위험지역으로 지정되었던 점 등을 종합 고려하여 평가하였습니다. ③ 대상물건 기호1)토지와 간선도로를 잇는 진입도로 부분(동소 789-6번지)은 타인소유인바, 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ④ 대상물건 기호1) 토지는 당해 토지 지상에 적치되어 있는 토사 및 잡자재 등에 구애없이 감정평가 하였습니다. ⑤ 대상물건 기호2), 2-1) 건물은 일반건축물대장상 2개동이나, 현황 1개동으로 이용중이며, 기호2-1)건물의 일반건축물대장상 용도는"창고"이나, 현황"공장"으로 이용중입니다. ⑥ 대상물건 기호1) 토지 지상에 소재하는 이동이 용이한 제시외물건인 컨테이너박스 및 이동식화장실 등은 감정평가외 하였습니다. ⑦ 대상물건 기호1) 토지 지상에 제시외물건 기호ㄱ)(경량철골조 강판지붕 단층, 가추, 18㎡) 및 기호ㄴ)(지하수 관정 1식)이 소재하는 바, 감정목적 등을 고려 실측사정 후 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ⑧ 대상 물건 기계기구의 경우 현장 조사시 가동 중지 상태였는 바 정상 작동 여부는 불분명하나, 정상작동 상태를 전제로 평가하였으므로, 정상작동 여부를 반드시 재확인하시기 바랍니다. ⑨ 대상물건 기호1)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 관정 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(감정평가서 참조). 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너박스 및 이동식화장실은 매각 제외. 목록1. 도시계획시설〈도로〉에 저촉되며 일부에 크랙이 발견되고 붕괴 위험지역으로 지정되었던 점 있음. 목록1.과 간선도로를 잇는 진입도로(789-6)는 타인소유임. 목록2. 일반건축물대장상 2개동이나 현황 1개동으로 이용 중임. 창고(495㎡)는 현황 ‘공장’으로 이용 중이며 공장 가동하지 않고 내부 수리 중임. 기계기구의 정상작동 여부 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12074 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유아이제삼십육차유동화전문유한회사

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 789-1

용도: 공장

매각대상: 토지 및 건물 (지분 매각으로 표기되었으나, 면적상 전체로 보임)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 3,694,987,200원

토지면적: 5,388.00㎡ (약 1,630.02평)

건물면적: 1,624.84㎡ (약 491.54평)

제시외 건물 (가추): 18.00㎡ (약 5.45평)

기타 포함사항: 지하수 관정 1식

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경상남도 김해시 한림면 퇴래리 소재 '퇴은마을' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중·소규모 공장 등으로 형성되어 있으며, 산업단지 내 입지로 볼 수 있습니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

토지는 부정형으로, 완경사지대 내 대체로 자체 지반이 평탄하게 조성된 '공업용건부지'로 이용 중입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

2.3. 접근성

차량 접근은 가능하며, 물건지 북동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

그러나, 물건지와 간선도로를 잇는 진입도로(789-6번지)는 타인 소유로, 이는 향후 이용 및 차량 통행에 제약이 될 수 있는 중요한 고려사항입니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 권리 변동

소유권은 주식회사 엠피구조에서 티제이코리아주식회사로 이전된 이력이 확인됩니다.

이후 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 중소기업은행의 근저당권(3,600,000,000원)으로 판단됩니다.

이 기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부 상에는 해당 권리가 없어 통상적인 경매 절차에 따라 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)엘케이인터내셔널 대표자 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2025.10.20

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.07.07

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 김해시 한림면의 산업 지역 내에 위치하여, 주변의 중소규모 공장들과 함께 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

건물이 창고로 등록되었으나 현황 공장으로 이용 중이며, 내부 수리가 진행 중이라는 점은 향후 공장으로서의 가동 가능성을 시사합니다.

다만, 공장 가동에 필수적인 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명하므로, 인수 후 실제 운영 가능성에 대한 사전 점검이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 일반적인 생활 편의시설과의 연계성은 제한적입니다.

가장 가까운 주거 지역으로는 '퇴은마을'이 있으며, 기본적인 편의시설 이용은 해당 마을 또는 인근 지역을 통해 가능할 것으로 예상됩니다.

또한, 주요 진입도로가 타인 소유라는 점은 일상적인 출퇴근이나 물류 이동 시 불편을 야기할 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 건축물대장상 2개 동이나 현황 1개 동으로 이용 중이며, 창고가 공장으로 이용되고 있어 용도 변경 관련 행정적 이슈 확인 필요.

* 토지 일부에서 크랙이 발견되었고, 과거 붕괴 위험 지역으로 지정된 이력이 있어 구조적 안전성에 대한 면밀한 진단이 요구됩니다.

* 매각 대상에 포함된 공장 내 기계기구의 정상 작동 여부가 불분명하여, 추가적인 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 내부 수리 중인 상태로, 공장 재가동까지 추가 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지가 도시계획시설(도로)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 개설 시 토지 이용에 제약이 발생하거나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 공장설립 승인지역, 가축사육 제한 구역 등 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계 및 기구도 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 정확한 가치 평가 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 접근성 리스크

* 대상 물건과 간선도로를 연결하는 진입도로(789-6번지)가 타인 소유입니다. 이에 대한 통행권 확보 또는 대체 진입로 마련이 필수적이며, 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 핵심 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 김해시 한림면의 산업단지 내에 위치한 공장 용지로, 중소규모 공장들이 밀집한 지역적 이점이 있습니다.

그러나 도시계획시설 저촉, 토지 일부의 구조적 문제(크랙, 붕괴 위험 이력), 그리고 가장 중요한 타인 소유 진입도로 문제 등 해결이 필요한 중대한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 편이나, 이러한 물리적, 법적, 접근성상의 문제점들을 충분히 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 김해시 산업단지 내 위치하여 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 적극적인 리스크 분석 및 해결을 통해 감정가 대비 저가 낙찰 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 공장 및 포함 기계기구 일괄 매각으로, 설비 활용 가능성이 있습니다(단, 작동 여부 확인 필수).

* 지하수 관정 등 일부 부대시설은 정상 평가 반영되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치, 감정가, 시장 상황 및 내재된 리스크를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 도시계획시설 저촉, 붕괴 위험 이력, 타인 소유 진입도로 등 주요 리스크 요인들에 대한 해결 방안 및 예상 비용을 충분히 검토해야 합니다. 또한, 포함된 기계기구의 실제 가치 및 사용 가능 여부를 면밀히 확인하고, 공장 정상화를 위한 추가 투자 비용을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가의 특정 비율보다는, 잠재적 수익률과 위험 요인 대비 투자 가치를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 필수적입니다.

현 시점에서는 상기 리스크들을 종합적으로 고려 시, 감정가 이하 또는 감정가 대비 보수적인 접근이 필요할 것으로 보이며, 구체적인 입찰가는 전문가와 상담 후 면밀한 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하시기를 권고합니다.

주변에 혐오시설이 소재한다는 별도의 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.