나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12497 [1] 울산광역시 중구 유곡동 875-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2025.09.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 유곡동 소재 "태화저수지" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성됨.

교통상황

본건은 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형에 가까운 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지의 동측으로 폭 4m 내외 및 서측으로 폭 약 2m 내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10), 집단취락지구(2024-12-27)(절골지구) 개발제한구역(2024-08-20)<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지 500m)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외 수목(ㄹ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사로 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층건으로서 외벽: 판넬 등 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

본건물은 주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 건물은 위생설비, 급배수설비 및 보일러설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 건물은 별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물 기호(ㄱ~ㄷ)이 소재하여 현장에서 개략적인 조사에 의거 면적 등을 파악하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12497 (1)

소재지: 울산광역시 중구 유곡동 875-3 (신주소: 울산광역시 중구 원유곡길 149)

용도: 단독주택

감정가: 401,211,050원

토지면적: 331.00㎡ (약 99.9평)

건물면적: 80.07㎡ (약 24.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 31.00㎡ (평가 시 포함)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOO (중앙농업협동조합으로 추정)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물, 수목 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 울산광역시 중구 유곡동 "태화저수지" 북측 근거리에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 대체로 보통입니다.

* 토지형태: 사다리형에 가까운 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건 토지의 동측으로 폭 4m 내외 및 서측으로 폭 약 2m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2025-01-10), 집단취락지구(2024-12-27)(절골지구), 개발제한구역(2024-08-20), 역사문화환경보존지역(2011-02-05)(수운최제우유허지 500m)에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 8월 9일자 중앙농업협동조합의 근저당권 (132,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2013년 8월 9일자 중앙농업협동조합의 근저당권 (132,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석 및 시세 분석

* 본 물건은 단독주택이나, 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 동향을 파악합니다.

* 주변 최근 매매 정보 (2026년 3월~4월):

* 울산 중구 유곡동 121-1번지 (연립, 1984년 건축, 59.39㎡/약 17.9평): 205,000,000원 (평당 약 1,145만원)

* 울산 중구 유곡동 126-24번지 (다세대, 1992년 건축, 70.06㎡/약 21.1평): 277,000,000원 (평당 약 1,312만원)

* 울산 중구 유곡동 127-2번지 (연립, 2001년 건축, 58.92㎡/약 17.8평): 210,000,000원 (평당 약 1,179만원)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 시세는 주로 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 건축 형태 및 토지 가치 평가 기준이 다를 수 있습니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 331㎡ (약 99.9평)으로 비교적 넓은 편이며, 건물 면적은 80.07㎡ (약 24.2평)입니다.

* 감정가 401,211,050원은 토지 면적 기준 평당 약 401만원 수준으로, 주변 연립/다세대 주택의 평당 시세(약 1,100~1,300만원)보다 낮습니다. 이는 본건이 단독주택으로서 개별 필지의 가치 및 향후 건축 가능성(규제 범위 내) 등이 고려된 것으로 판단됩니다.

* 다만, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 토지 이용계획상의 제약으로 인해 개발 수익성에 한계가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 태화저수지가 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경 및 휴식 공간 접근성이 좋습니다.

* 교통망: 인근 대중교통 이용이 가능하여 시내 접근성이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현황 분석 결과, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 집단취락지구, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도지역에 속해 있어, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 대한 법적 제약이 클 수 있습니다. 개발제한구역 해제 여부, 지자체 조례 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 도로 접근성: 서측 도로 폭이 약 2m 내외로 협소하여 차량 진입 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되어 평가되었으나, 공부와의 차이, 실제 현황, 소유권 관련 문제 등 추가적인 현장 확인 및 조사가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았습니다. 다만, 인수 보증금 0원으로 표기되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 중구 유곡동에 위치한 단독주택으로, 태화저수지 인근의 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 위험은 적습니다. 넓은 토지 면적은 매력적이나, 복합적인 토지 이용 규제와 협소한 일부 도로 접근성은 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 연립/다세대 주택 시세와 비교 시, 감정가는 토지 가치를 중심으로 평가된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(331㎡)을 활용한 향후 건축 행위(법규 검토 필수) 또는 증축 가능성.

* 정리된 권리 관계로 낙찰 후 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 개발제한구역 해제 등 지역 개발 계획 변화 시 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 401,211,050원

* 주변 시세: 인근 연립/다세대 시세 평당 1,100만원 ~ 1,300만원. 본건 토지 면적 기준 평당 약 401만원으로 감정되었습니다.

* 낙찰 후 예상되는 부대 비용(취득세, 명도 비용, 수리비 등)을 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 토지이용계획상의 제약, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 투자 결정 전에 반드시 현장을 방문하여 물건 상태를 확인하고, 해당 지역의 개발 계획 및 법규를 상세히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.