나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1362 [1] 경상남도 양산시 북정동 883-2 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.09.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 소재 "북정초등학교" 북서측 인근에 위치하는 현칭 "행복한 세상" 제3충 302호로서 주위는 아파트 단독주택 학교 및 각종의 근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통편은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕5층건으로 외벽은 몰탈 및 대리석 덧붙임 마감 등 내벽은 벽지 및 타일붙임 등 창호는 샷시창입니다

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용합니다.

설비내역

일반적인 위생 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 공동주택부지로 이영합니다.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약8미터 내외의 포장도로에 각각 접하며 도로삳태는 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-09-06) , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 울산지방법원 2025타경1362 (1)

3. 소재지: 경상남도 양산시 북정동 883-2, 3층 302호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 97,000,000원

6. 토지면적: 26.32㎡ (약 7.96평)

7. 건물면적: 38.31㎡ (약 11.59평)

8. 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 최OO (등기부상 근저당권자 최세원)

11. 건물 정보:

* 건축 연도: 2014년 (사용승인일 2015년 1월 27일)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 층수: 본건 3층

* 전용면적: 38.31㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 양산시 북정동에 위치하며, "북정초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경으로서는 보통 수준입니다.

1.1. 2.교통상황

* 차량의 출입이 자유로운 편이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.도로상태

* 본건 건물은 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근 및 통행에 양호한 편입니다.

1.1. 4.토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 절대보호구역(교육환경 보호 관련)에 해당하여 특정 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

* 말소기준권리는 2024년 11월 20일 접수된 최세원의 근저당권(채권금액 48,000,000원)입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 정세영 (정 )

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 6월 16일

* 확정일자: 2023년 6월 2일

* 배당신고일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 보증금 60,000,000원의 금액이 있는 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.2. 3.집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2015년 2월 4일 (차영미)

* 소유권이전: 2015년 8월 28일 (김나현)

* 근저당: 2024년 11월 20일 (최세원, 48,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 2025년 9월 4일 (최세원, 41,288,767원) - 본건 경매 개시

1.2. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권은 없다고 기재되어 있습니다).

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 북정동 일대는 주거 지역과 함께 아파트 단지, 학교, 그리고 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변 다세대주택 최근 매매 사례 (2026년 기준)는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 4층, 71.27㎡: 90,000,000원

* 2003년식, 1층, 76.98㎡: 76,000,000원

* 1999년식, 2층, 75.8㎡: 50,000,000원

* 본건(38.31㎡)은 위 사례들과 비교 시 면적이 절반 수준이므로, 면적 대비 가격으로 환산하여 시세 파악이 필요합니다. 그러나 제시된 매매 사례들의 면적 차이가 크고, 연식도 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 북정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 3층 유닛으로, 일반적인 위생, 급배수, 전기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 환경적 고려사항: 북정동 일대 공업지역과 주거지역 사이에 완충녹지가 조성되는 등 악취 민원에 대한 지역 차원의 노력이 이루어지고 있습니다. 이는 과거 공장 매연, 소음, 악취 등으로 인한 환경 문제가 있었음을 시사하며, 현재 도시숲 조성을 통해 완화하려는 노력이 진행 중입니다. 직접적인 혐오시설이 본건 소재지에 위치하는 것으로 파악되지는 않으나, 인근 지역의 환경적 특성을 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 정세영 씨는 보증금 60,000,000원으로 대항력이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 법적 해석일 뿐 실제 명도 과정에서 추가적인 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 절대보호구역(교육환경 보호)에 해당하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등과 관련하여 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 북정초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건축 연도가 비교적 최신(2014년)에 해당하며, 건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 수준을 갖추고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 60,000,000원)의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 감정가(97,000,000원) 대비 주변 시세(면적 차이 감안 시)를 고려할 때, 시세 차익보다는 안전 마진 확보에 초점을 맞춘 접근이 필요해 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 북정동은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 비교적 최신 연식의 건물(2014년)이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

* 주변에 학교가 있어 자녀가 있는 세대에게는 안정적인 주거 입지가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 건물 면적(38.31㎡) 대비 감정가(97,000,000원)는 평당 약 253만원 수준입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년)에서 확인된 평당 가격대는 약 66만 원부터 126만 원 수준입니다. [cite: 1 (JSON Data)]

* 이러한 시세 비교와 2014년식 건물 기준의 환산 가치(약 4,840만원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 60,000,000원)의 존재는 낙찰가의 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보에도 불구하고, 실제 명도 시 발생할 수 있는 비용이나 시간을 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 45,000,000원 ~ 55,000,000원 사이를 권고합니다. 이는 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계에 대한 재확인을 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.