나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31758 [1] 대구광역시 달서구 송현동 117-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 송현동 소재 송현여자고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합할때, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로 3미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 주택으로 사용승인일 : 2003.11.24 외 벽 : 인조석치장 및 몰탈위페인트 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

주택 입니다.

설비내역

옥상에 태양광 전력 설비 설치되어 있으나 위생급배수설비 및 난방설비 등 주택제반 설비의 정상 설치 여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 본건 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광 전력설비는 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 대구광역시 달서구 송현동 117-3 소재 다가구주택 경매 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 감정가는 486,421,360원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 특히 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 건물 옥상에 설치된 태양광 전력 설비는 평가 및 매각 대상에 포함됩니다.

1.2. 물건 상세정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경31758 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 송현동 117-3 (도로명: 대구광역시 달서구 월배로93길 77-7)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 486,421,360원

* 토지면적: 178.80㎡ (약 54.13평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 275.90㎡ (약 83.45평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

* 주의사항: 일괄매각. 본건 건물 옥상에 설치되어 있는 태양광 전력설비는 평가 및 매각 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 달서구 송현동에 위치하며, 송현여자고등학교 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근 교통시설 및 편익시설과의 접근성을 종합적으로 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 정방형의 평지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역에 해당됩니다. (세부사항은 녹색환경과 문의 요망)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 다수의 임차인이 존재하며, 일부 임차인은 대항력을 갖추고 있어 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있습니다. 등기부상 강제경매 개시결정으로 인한 말소기준권리가 존재하나, 일부 임차권 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 9월 3일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑13/갑11)입니다. 이 권리보다 선순위에 있는 권리들은 경매 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 김수희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-04, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상 아님)

* 김현정: 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2023-10-05, 확정일자 2023-09-04, 배당신고일자 2025-09-26, 대항력 있음. (을구 11번 임차권등기, 보증금 1억 2천만 원 인수)

* 배지유: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-11, 확정일자 2022-05-31, 배당신고일자 2024-07-22, 대항력 있음. (을구 10번 임차권등기, 보증금 1억 원 인수)

* 이나영: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2021-08-06, 배당신고일자 2025-10-02, 대항력 있음. (을구 12번 임차권등기, 보증금 1억 원 인수)

* 전미향: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-17, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상 아님)

* 조일형: 보증금 5,000,000원, 차임 360,000원, 전입일자 2024-01-29, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025-11-04, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상 아님)

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-04, 확정일자 2022-09-08, 배당신고일자 2025-12-01, 대항력 있음. (물건명세서상 인수 대상 아님)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 임차권등기(배지유, 임대차보증금 1억 원, 전입일 2022.7.11.), 을구 11번 임차권등기(김현정, 임대차보증금 1억 2천만 원, 전입일자 2023.10.5.), 을구 12번 임차권등기(이나영, 임대차보증금 1억 원, 전입일자 2021.8.27.)가 있습니다. 상기 임차인들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

총 인수 보증금 합계: 320,000,000원 (김현정 1억 2천만 원 + 배지유 1억 원 + 이나영 1억 원)

3.4. 기타 권리 사항

* 토지 등기부에는 소유권 이전 및 강제경매, 압류 내역이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부에는 소유권 이전 및 주택임차권, 강제경매, 압류 내역이 등기되어 있습니다.

* 건물 옥상에 설치된 태양광 전력 설비는 매각 포함입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 송현동은 대구광역시 달서구 내에서도 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 송현여자고등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 인식이 긍정적입니다. 또한, 송현시장이 인접해 있어 전통적인 지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변에 단독주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 송현시장을 중심으로 생활 편의시설이 분포하고 있으며, 지역 주민들을 위한 소규모 상점들이 영업 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

송현시장 등 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 교육 및 문화시설

* 교육시설: 송현여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 문화 및 여가시설: 앞산공원, 달서별빛캠프 캠핑장 등 자연 친화적인 공간과 이월드 등의 문화 시설 접근성이 있습니다. 송현복합센터와 같은 지역 거점 복합 공간도 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 3명(김현정, 배지유, 이나영)으로부터 발생하는 총 3억 2천만 원의 인수 보증금입니다. 이들의 임차보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

건물 옥상에 설치된 태양광 전력 설비가 매각에 포함되어 있어, 추후 유지보수 및 관리 비용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역 내 기피시설 관련

본건이 위치한 달서구 지역은 다른 지역에 비해 일부 기피시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)이 집적되어 있다는 논의가 있어 왔습니다. 다만, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 영향을 미치는 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 달서구의 안정된 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들로 인한 3억 2천만 원의 인수 보증금은 상당한 투자 리스크 요인으로 작용합니다. 매수인은 이 인수 금액을 포함한 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 다가구주택으로, 장기적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 송현여자고등학교 인접으로 교육 환경에 대한 긍정적 요인이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 486,421,360원입니다. 임차인으로부터 인수해야 하는 보증금 합계가 320,000,000원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

486,421,360원 (감정가) - 320,000,000원 (인수 보증금) = 166,421,360원

상기 계산된 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 단순 계산으로, 실제 투자 결정 시에는 시장 가치, 개별적인 분석, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.