나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31756 [1] 대구광역시 달서구 대곡동 19-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "도시철도1호선 대곡역" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

북하향의 경사지내 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, '주거용건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 지적도상 도로가 있으나, 개설되어 있지 않은 상태이며, 본건 동 측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색 환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대곡가야유치원, 세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 '잡종지'이나, 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건으로서, -외벽: 스톤코트마감, 일부 화강석마감 등, -내벽: 벽지마감, 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가)1층: 계단실 2~4층: 다가구주택

설비내역

위생 및 급배수설비, 태양광설비, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 기호(가)건물 옥상에 별지 '사진용지'와 같이 태양광설비가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 옥상 태양광설비 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31756 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 19-10

용도: 다가구주택

감정가: 1,736,730,600원

토지면적: 479.00㎡ (약 144.9평)

건물면적: 658.59㎡ (약 199.2평)

건물 제시외면적: 48.10㎡ (약 14.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 건물 옥상 태양광 설비 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대구광역시 달서구 대곡동에 위치하며, 도시철도 1호선 대곡역에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 도시철도 1호선 대곡역을 통해 대구 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 북측 및 서측으로는 지적도상 도로만 있고 실제 개설되지 않은 상태입니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의 요망) 및 상대보호구역(대곡가야유치원, 세부사항은 남부교육청 문의 요망)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

* 토지는 공부상 지목이 '잡종지'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다.

* 토지는 북하향 경사지에 위치하며, 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 세장형 토지로 '주거용건부지'로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 2015년 8월 11일 접수된 인동농업협동조합의 근저당권(을10, 을6)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(압류, 근저당, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 강제경매 개시 결정 등기(갑9, 갑7)는 채권자인 주택도시보증공사에 의해 2025년 9월 3일에 접수되었으며, 이 경매로 본 물건이 매각됩니다.

* 수성세무서장의 압류 등기(갑10, 갑8)도 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 제시된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 따라서 본 건 경매로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 각 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 고이서: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-06, 확정 2022-04-19, 배당 2024-05-29 (고 )

* 백유정: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-08-27, 확정 2021-08-04, 배당 2023-11-13 (백 )

* 유은수: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-03-16, 확정 2020-02-28, 배당 2024-03-20 (유 )

* 이주은 (주택도시보증공사 임차인): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-19, 확정 2021-10-05, 배당 2025-10-22 (이 )

* 조현래: 보증금 4,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-08-14, 확정 2025-08-14, 배당 2025-11-20 (조 )

* 이주은 (주택도시보증공사 임차인): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-25, 확정 2021-11-04, 배당 2025-09-25 (이 )

* 홍영창: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 -, 확정 -, 배당 - (홍 )

* 천은채: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-10-13, 확정 2021-09-29, 배당 2024-08-08 (천 )

* 최형식: 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-04-27, 확정 2020-04-06, 배당 2025-11-04 (최 )

* 한국토지주택공사 (임차인 이성민): 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2017-10-12, 확정 2021-11-05, 배당 2024-04-30 (이 )

* 한국토지주택공사 (임차인 김민철): 보증금 100,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2020-08-10, 확정 2020-07-22, 배당 2024-04-30 (김 )

* 한국토지주택공사 (임차인 김현민): 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-08-19, 확정 2020-08-21, 배당 2024-04-30 (김 )

* 한국토지주택공사 (임차인 서민우): 보증금 70,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-10-23, 확정 2020-10-27, 배당 2024-04-30 (서 )

* 한국토지주택공사 (임차인 서지영): 보증금 95,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-04-04, 확정 2022-03-31, 배당 2024-04-30 (서 )

3.3. 등기부 요약

* 토지 등기부상 소유권 이전 이력이 다수 있으며, 말소기준권리인 근저당권 외 강제경매 및 압류 이력이 모두 말소 처리되어 정리되었습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 이력이 있으며, 마찬가지로 말소기준권리인 근저당권 외 주택임차권, 강제경매, 압류 등기 모두 말소 처리되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 특성

* 본 물건은 대구 도시철도 1호선 대곡역 인근에 위치하여 대구 시내로의 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변이 아파트, 다가구주택, 단독주택 등 주거시설로 둘러싸여 있어 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 인근에 형성된 근린생활시설로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 배후 수요

* 주거 밀집 지역에 위치하여 다가구주택으로서 임대 수익 창출에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 지역 내 거주민들을 대상으로 한 상업 시설 이용 또한 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주거지로서 기본적인 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

5.2. 교육 및 기타 환경

* 인근에 대곡가야유치원이 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 주변에 대구수목원, 월광수변공원, 선사유적공원 등 녹지 공간 및 관광지가 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. (출처: 9, 10, 11)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 토지 관련 리스크

* 제시외 건물 및 옥상 태양광 설비가 매각에 포함되므로, 명도 시 별도 협의 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 토지의 공부상 지목(잡종지)과 현황(대)이 다르므로, 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 북측 및 서측 도로가 미개설 상태로, 향후 도로 이용 및 개발 계획에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 제시된 모든 임차인은 대항력이 없으나, 다수의 임차인에 대한 명도 절차가 필요합니다.

* 일부 임차인(이주은, 조현래, 최형식)의 배당신고일자가 미래로 되어 있어, 잔금 납부 시점 및 명도 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

* 인근 성서 지역에는 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등 대기오염 시설이 밀집되어 있어 악취 등의 환경 문제가 제기된 바 있으나, 본건 소재지인 대곡동과는 다소 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다. (출처: 14, 15)

* 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한 것으로 파악되지 않았습니다. (출처: 12, 13)

7. 종합 의견

본 건은 대구광역시 달서구 대곡동에 위치한 다가구주택으로, 도시철도 1호선 대곡역을 인근에 두고 있어 교통 편의성이 높으며, 주변 주거 환경 또한 안정적입니다. 감정가는 17억 3천여만 원 수준이며, 토지 및 건물 면적이 상당합니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되며, 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 이는 명도 부담이 적고 권리 관계가 명확하다는 것을 의미합니다.

다만, 도로의 미개설 상태, 토지 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 태양광 설비 포함 매각 등은 잔금 납부 후 명도 및 재산 관리 시 고려해야 할 사항입니다. 또한, 다수의 임차인에 대한 명도 절차가 필요하며, 일부 임차인의 배당 신고일자가 미래로 예정되어 있어 진행 시점에 따른 변수 확인이 요구됩니다.

종합적으로 볼 때, 우수한 입지 조건과 권리 관계의 명확성을 바탕으로 잠재적 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 도시철도 1호선 대곡역 역세권에 위치하여 교통 요지로서의 가치 보유.

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 확보 가능.

* 넓은 건물 면적으로 인한 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력 높음.

* 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확하며, 명도 부담 상대적으로 적음.

* 주변에 공원 등 녹지 시설이 풍부하여 쾌적한 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,736,730,600원이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 시장 상황, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 유사 물건 시세 비교, 임대 수익률 분석, 명도 예상 비용 산출 등이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 80% ~ 120% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 이는 시장 상황, 물건의 희소성, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자자는 철저한 분석을 통해 본인의 투자 목표와 위험 감수 수준에 맞는 합리적인 입찰가를 설정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.