나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31757 [1] 대구광역시 달서구 진천동 767 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율태감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 ‘대구진천초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 대구도시철도 1호선 진천역이 위치하며 간선도로와의 접근성 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 현황 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약4미터 내외의 보도블럭도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(진천초등학교)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 역사문화환경보존지역(3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 '사진용지' 등과 같이 제시외건물 및 제시외태양광설비가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물로서,

<사용승인일 : 2003.10.16>

- 외벽 : 타일붙임 및 드라이비트 등 마감
- 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감
- 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감
- 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1층 '계단실', 2~4층 '다가구주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 공급설비 및 개별난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

4층의 공부상 용도는 다가구주택(3가구)이나, 현황 '4개호'로 구성되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 및 제시외 태양광설비(옥상소재)가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 대구서부지원 2025타경31757 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 진천동 767 (신주소: 대구광역시 달서구 상화로9길 37-6)

용도: 다가구주택

감정가: 1,154,986,560원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 337.00㎡ (약 101.95평)

건물면적: 474.44㎡ (약 143.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 121.20㎡ (약 36.66평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,154,986,560원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달서구 진천동 소재 '대구진천초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 대구도시철도 1호선 진천역이 위치하고 있습니다. 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

본 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서, 현재 '주거용 건부지'로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 9월 12일 접수된 창원제일신용협동조합의 근저당 219,600,000원입니다. 또한, 2025년 9월 3일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(사건번호 2025타경31757)와 2025년 11월 18일 접수된 수성세무서장의 압류가 등기되어 있습니다.

건물 등기부상에서도 동일한 말소기준권리(을29 근저당 219,600,000원)가 확인됩니다. 후순위로 여러 주택임차권(진병규, 강민호, 김규리, 장규혁) 및 강제경매, 압류 등기가 존재합니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류, 주택임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 총 10명의 임차인이 확인되었으며, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 강민호: 보증금 120,000,000원, 전입 2021-11-12, 확정 2021-10-08

* 김규리: 보증금 100,000,000원, 전입 2022-09-16, 확정 2022-08-25

* 박영자: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2017-10-30

* 박정숙: 보증금 0원, 전입 2019-07-15

* 유가영: 보증금 0원, 전입 2023-10-23

* 장규혁: 보증금 80,000,000원, 전입 2023-10-31, 확정 2021-09-17

* 정기명: 보증금 0원, 전입 2024-09-20

* 조명숙: 보증금 2,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2025-12-02

* 조명숙: 보증금 50,000,000원, 차임 270,000원, 전입 2022-05-02, 확정 2022-05-02

* 진병규: 보증금 100,000,000원, 전입 2020-10-16, 확정 2020-09-22

3.3. 권리 분석 요약

본건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(근저당, 강제경매, 압류, 임차권 등)가 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하지만, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 대구도시철도 1호선 진천역 인근으로는 다양한 상업 시설과 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 이마트, 롯데시네마 등 대규모 상업 시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치해 있을 가능성이 높습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 음식물류 폐기물 처리 시설, 분뇨 처리 시설, 소각장 등 환경 관련 시설이 달서천 인근 서구 상리동에 위치하고 있다는 정보가 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향을 줄 가능성은 낮아 보입니다. 대구 달서구 지역에 선사시대 테마의 조형물이나 거리 박물관 등이 조성되어 있다는 점은 특이사항으로 언급되나, 혐오시설과는 거리가 멉니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 남측 인근에 '대구진천초등학교'가 위치하여 자녀들의 통학이 편리할 것으로 보입니다. 또한, 달서구 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교 및 대구과학대학교, 대구공업대학교 등 고등 교육기관이 소재하고 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

인근 진천역 주변 및 달서구 지역에는 다양한 상업 시설, 병원, 은행, 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 두류공원, 월광수변공원 등 녹지 공간이 인근에 위치하여 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

5.3. 공공기관

인근에 버스정류장이 있으며, 대구도시철도 1호선 진천역을 통해 시내 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물 현황에서 4층의 공부상 용도는 다가구주택(3가구)이나, 현황은 '4개호'로 구성되어 있어 공부상 내용과 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 관련 행정 처리 시 참고가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 설비

본건 지상에는 '사진용지' 등 제시외건물 및 제시외 태양광설비가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 이는 일괄매각 대상에 포함되어 낙찰자가 인수하게 됩니다.

6.3. 토지이용계획 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진천초등학교), 역사문화환경보존지역(3구역) 등에 해당됩니다. 특히 진천초등학교 인근 및 역사문화환경보존지역이라는 점은 개발이나 증축 시 고려가 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 특이사항

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, 이는 동일한 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중이거나 진행되었음을 의미합니다. 이로 인해 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 정보를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 진천동에 위치한 다가구주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건이 양호한 편입니다. 특히, 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없어 낙찰자에게 유리할 것으로 보입니다. 다만, 4층의 공부상 차이, 제시외 건물 및 태양광 설비의 존재, 토지이용계획상의 일부 제한 사항 등은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대구도시철도 1호선 진천역 및 대구진천초등학교 인근으로 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄매각 및 제시외 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물과 태양광 설비까지 포함하여 처분됩니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: 현재 다가구주택으로 이용 중이며, 4개 호로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가 산정

감정가는 1,154,986,560원입니다. 본건은 모든 권리가 소멸되는 물건으로 권리상 인수 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 대비 합리적인 범위 내에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 및 설비, 공부상 차이 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵기에, 현장 조사 및 주변 시세 비교를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.