나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경806 [1] 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 358-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 소재 "삼사랑마을" 북측 인근에 위치하며 주위는 전원주택, 자연림, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 평지 및 완경사 지대에 조성된 부정형, 사다리형으로서 일련번호(1,5,6,11~14) : 도로, 일련번호(2~4) : 단독주택, 일련번호(7) : 토지임야, 일련번호(8) : 자연림, 일련번호(9,10,16~18) : 주거나지임.

인접 도로상태

본건은 전원주택 조성중이던 부지 및 잔여지 등으로 부지 내 6m 포장도로 개설되어 있으며, 일부 토지는 맹지로서 인접지 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(4): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(5): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(7): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(8): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(9): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(10): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 일련번호(11): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(12): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(13): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(14): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(16): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(17): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 일련번호(18): 자연녹지지역, 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임 2. 기타 : (1) 일련번호(9) 지상에 이동가능한 컨테이너 1개동이 소재함. (2) 일련번호(16) 일부를 타인이 점유사용하는 것으로 추정 되는 바, 정확한 점유 면적 및 경계등은 측량이 요구되니 경매진행시 참고하시기 바람. (3) 본건 토지 일부의 건축허가 사항은 경매 진행시 반드시 해당관청에 세부 내용 문의 후 진행하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 아스팔트싱글지붕 2층건으로 -외벽 : 스타코플렉스 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 마루 및 타일 등 마감 -창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

일련번호(15)는 의뢰목록 및 건축물관리대장상 '삼사리 358-3, 359-1, 361-1, 361-3' 지상에 소재하나, 본건 경매 목록에는 ‘삼사리 359-1번지’ 가 포함되지 않았으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록9-지상에 이동가능한 컨테이너 1개동이 소재하며 매각에서 제외함
목록15-의뢰목록 및 건축물대장상 '삼사리 358-3, 359-1, 361-1, 361-3' 지상에 소재하나, 본건 경매 목록에는 '삼사리 359-1번지'가 포함되어 있지않음
목록16-일부를 타인이 점유사용하는 것으로 추정 되는 바, 정확한 점유, 면적 및 경계 등은 측량이 필요함
목록9,16,17-본건 토지일부는 건축허가를 득하였으며 허가 사항의 존속여부(허가조건, 실행여부 등)는 미상인바 재확인필요함
목록16,17,18-농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
(2026. 9. 22.자 강구면장 사실조회회신 참조)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경806 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 358-1

용도: 단독주택

감정가: 962,759,600원

토지면적: 8321.00㎡ (약 2517.3평)

건물면적: 98.27㎡ (약 29.7평) / 제시외 건물 13.50㎡ (약 4.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO (북경주새마을금고로 추정)

물건명세서 작성일: 2026년 10월 1일

2. 입지조건

주변환경: 본건은 경상북도 영덕군 강구면 삼사리 소재 "삼사랑마을" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전원주택, 자연림, 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 부지 내 6m 포장도로가 개설되어 있으나, 일부 토지는 맹지로서 인접지를 경유하여 출입해야 할 가능성이 있습니다.

지역특성: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200), 성장관리계획구역(근린유도형), 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

소유권 현황: 등기부등본 상 소유권 이전 및 보존 내역이 확인됩니다. (갑1, 갑3, 갑5 등)

임차인 현황:

* 임차인: 김명희

* 전입일자: 2021-11-03

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 매우 이례적이므로, 실제 임대차 관계 및 관련 사실관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

근저당 및 임의경매:

* 말소기준권리: 을5 (주식회사새마을금고자산관리회사 근저당, 840,000,000원)

* 본건 경매 개시 결정: 갑5 (북경주새마을금고, 696,792,370원)

* 등기부채권 총액: 1,117,000,000원. 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전원주택 부지 및 관련 토지로, 일반적인 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변에 삼사해상공원과 같은 관광 명소가 위치하고 있어 관광객 유입 가능성을 기대할 수 있습니다.

최근 영덕 삼사유원지 일원에 대규모 숙박시설(호텔/리조트) 개발 계획이 추진되고 있어, 지역 관광 활성화 및 상권 발전 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 강구면 중심 시가지로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

관광지: 삼사해상공원, 삼사해상공원, 삼사유원지 등 주요 관광 명소가 인근에 자리하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지법상 농지에 해당하므로, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 발급받지 못할 경우 보증금 미반환 및 원상회복명령 가능성이 있으며, 발급 기준 및 소요 기간은 해당 관서(강구면장)에 반드시 사전에 문의하여 확인해야 합니다. (2026. 9. 22.자 강구면장 사실조회회신 참조)

* 대항력 있는 임차인: 김명희 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황이며, 실제 임대차 관계 및 관련 사실 확인이 필수적입니다.

* 일부 필지 누락 및 점유: 의뢰 목록 및 건축물대장 상 '삼사리 358-3, 359-1, 361-1, 361-3' 지상에 소재하나, 본건 경매 목록에는 '삼사리 359-1번지'가 포함되지 않았습니다. 또한, 목록 16번지 일부가 타인에 의해 점유 사용되는 것으로 추정되므로, 정확한 점유, 면적, 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 이동 가능한 컨테이너: 목록 9번지 지상에 소재하는 컨테이너 1개동은 매각에서 제외되므로, 인도 대상에서 제외됩니다.

* 건축 허가 사항: 본건 토지 일부에 건축 허가가 득하였으나, 허가 사항의 존속 여부(허가 조건, 실행 여부 등)는 미상으로 재확인이 필요합니다.

* 맹지 가능성: 인접 도로 상태 설명에 따르면 일부 토지는 맹지일 수 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채권 총액(1,117,000,000원)이 감정가(962,759,600원)를 초과합니다. 낙찰 시 인수할 채무는 없으나, 경매 절차 진행 및 결과에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 약 8321㎡ (약 2517.3평)의 광대한 토지와 단독주택으로 구성되어 있으며, 주변 관광지 개발 및 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

그러나 농지취득자격증명 발급의 명확한 가능성 확인, 보증금/차임 0원의 대항력 있는 임차인과의 관계 규명, 경매 목록에서 누락된 필지 및 타인 점유 추정 부분에 대한 철저한 사전 조사 없이는 입찰에 참여하기 어려운 물건입니다.

광대한 토지 면적 대비 건물 면적이 작고, 감정가 대비 등기부상 채무 총액이 높은 점 등을 종합적으로 고려할 때, 토지 가치 및 향후 개발 잠재력에 대한 심층적인 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8321.00㎡ (약 2517.3평)의 넓은 토지는 향후 개발 또는 다양한 용도로 활용될 수 있는 큰 잠재력을 지닙니다.

* 관광지 인접성: 삼사해상공원, 삼사유원지 등 주요 관광 명소와 인접해 있어 관광 관련 사업 또는 시설 운영 시 이점을 가질 수 있습니다.

* 지역 개발 호재: 삼사유원지 내 대규모 숙박시설 개발 계획은 지역 경제 활성화와 더불어 관련 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 962,759,600원

인근 유사 물건에 대한 직접적인 비교 자료는 부족하나, 영덕군 강구면의 아파트 실거래가(예: 강구위드하버 전용 79㎡ 약 2.8억원)를 참고할 때, 본건의 가치는 토지 면적 및 향후 개발 가능성에 크게 영향을 받을 것으로 보입니다.

하지만 농지취득자격증명 발급의 불확실성, 임차인 관련 리스크, 필지 누락 및 점유 추정 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서, 앞서 언급된 위험 요소에 대한 명확한 확인과 해결 방안이 수립된 후 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임은 0원이므로, 이러한 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 제한적인 검색 결과를 바탕으로 작성되었으므로, 실제 투자 결정 시에는 반드시 전문가와 상의하고 현장 조사를 통해 모든 위험 요소를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.