나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4091 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 70 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 "덕성2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지로서 자체지반 대체로 대비 자체지반 대체로 평탄하며, 주거용 건부지 및 하천임.
기호(3): 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 대비 자체지반 대체로 평탄하며, 농경지 및 하천임.

인접 도로상태

기호(1,2): 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(덕장천)<소하천정비법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서
외벽 : 스타코, 징크판넬 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 타일 등,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

2) 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 부합물 및 종물(㉠~㉣) 참조.

공부와의 차이

공부상 건물 기호(2) 2층 구조가 "일반철골구조"이나 실제 "일반철골구조 및 컨테이너"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 3. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)
이동가능한 컨테이너 2동 있음
목록 2. 공부상 '일반철골구조'이나 실제는 '일반철골구조 및 컨테이너'
제시외 건물인 1-1 방, 1-2 창고, 1-3 다용도실, 1-4 수영장 포함하여 감정평가함.
목록 1,3 토지는 일부 '소하천구역'인 바, 공법상 제한 정도 감안 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경4091 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 참OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 70

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 301,264,070원

1.3. 면적 정보

토지면적: 987.00㎡ (약 298.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 145.85㎡ (약 44.12평)

건물 제시외면적: 111.73㎡ (이동 가능한 컨테이너 2동 포함)

1.4. 물건명세서 특이사항

작성일: 2026-08-18

일괄매각. 제시외 건물 포함 (1-1 방, 1-2 창고, 1-3 다용도실, 1-4 수영장 포함 감정평가)

목록 3. 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

공부상 '일반철골구조'이나 실제는 '일반철골구조 및 컨테이너'로 이용 중

토지 일부 '소하천구역'으로 공법상 제한 정도 감안 평가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 "덕성2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 사다리형으로 자체 지반은 대체로 평탄하며, 주거용 건부지 및 하천으로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 부정형으로 자체 지반은 대체로 평탄하며, 농경지 및 하천으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

기호(1,2) 토지는 남동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1,3) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 소하천구역(덕장천), 공장설립승인지역(2016-11-28)에 해당하여 관련 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 선

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-26

* 확정일자: 2025-05-26

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 04월 02일 접수된 신천4동새마을금고의 근저당권 (채권액 420,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 698,859,335원

* 건물 등기부 채권 총액: 715,581,581원

* 본 건은 채권 총액이 감정가를 상회하는 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 부동산 현황

인근 지역은 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 주거용 부동산의 거래가 활발하게 이루어지는 지역으로 판단됩니다.

동일 또는 유사 단지/건물의 매매/임대 정보는 직접적인 비교 분석이 필요하나, 해당 소재지(포항시 북구 흥해읍 덕성리)의 단독주택 매물은 지역 시세를 반영합니다.

4.2. 주변 시설 및 시세 동향 (추정)

본건 주변 지역은 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

최근 1년 내 포항시 북구 흥해읍 덕성리 및 인근 지역의 단독주택 매매 평균가는 약 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 수준이며, 거래 면적 및 건물 상태에 따라 편차가 있습니다.

감정가 3억 1백만 원은 해당 지역의 시세 범위 내에 있으나, 건물 노후도 및 부속 건물(컨테이너 등) 상태에 따라 실질 가치는 변동될 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 시내 및 주요 도로로의 이동이 용이합니다.

대중교통 이용 편의성은 주변 인프라에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5.2. 교육 및 편의시설

흥해읍 덕성리는 농촌 지역 특성상 교육 및 편의시설이 도심지에 비해 제한적일 수 있습니다. 인근 학교로는 흥해읍 소재 초등학교 및 중학교가 있으며, 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 주변 혐오시설

본건 소재지 주변에 특별히 확인되는 혐오시설 정보는 현재로서는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본건 토지 중 일부는 농지 취득 자격 증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 소하천구역 제한

토지 일부가 소하천구역에 포함되어 있어 건축, 개발 등 공법상 제한이 있을 수 있습니다. 이는 토지 이용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 구조 변경

공부상 '일반철골구조'이나 실제 '일반철골구조 및 컨테이너'로 이용 중이며, 제시외 건물(방, 창고, 다용도실, 수영장)이 포함되어 감정평가되었습니다. 이는 향후 건축물대장 정리 등 행정적 절차에 필요한 사항이며, 실제 이용 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 이동 가능한 컨테이너 2동의 처리 문제도 고려해야 합니다.

6.4. 과다한 채무

토지 및 건물 등기부 상 채권 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 낙찰 후 인수하는 권리는 없으나 경매 진행 과정에서 채권 변제율이 낮을 경우 추가적인 법적 절차의 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍 덕성리 소재 단독주택으로, 일괄 매각 대상이며 농지취득자격증명 제출이 필수적인 물건입니다. 토지 일부가 소하천구역에 해당하고, 공부와 현황의 건물 구조 차이 및 제시외 건물 포함 등 고려해야 할 사항이 존재합니다. 주변 환경은 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, 교통은 차량 접근이 용이하나 생활 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구 흥해읍의 단독주택으로, 지역 부동산 시장에서의 잠재적 가치 상승 기대.

* 농지법 및 소하천구역 관련 규제 완화 또는 향후 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 가능성.

* 제시외 건물 및 컨테이너 등 활용 가능성을 높여 재건축 또는 증축 시 부동산 가치 증대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 301,264,070원입니다.

임차인의 보증금 100,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

주변 부동산 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건은 현재 과다한 채권으로 인해 경매가 진행되고 있으나, 제시된 권리 분석상 낙찰자는 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 소하천구역 제한, 제시외 건물 및 구조 변경 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가 수준 또는 그 이하인 280,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.