나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4086 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 101동 4층 403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재"양서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 18층 중 4층 403호로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 강화마루 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측, 서측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2018-03-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건의 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재로 외부에서 투시가능한 전경, 관리사무소 및 인근 주민의 탐문 등에 의거, 인근 동유형 아파트 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 : 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차권보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4086 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 장성동 1408-1 현대아파트 101동 4층 403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 117,000,000원

* 토지 면적: 33.24㎡ (약 10.06평)

* 토지 지분: 33.237㎡ (약 10.06평)

* 건물 면적: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 건물 지분: 59.82㎡ (약 18.10평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 아파트 정보: 장성현대아파트, 1999년 3월 3일 사용승인. 총 7개 동, 645세대. 본건은 18층 중 4층에 위치.

* 아파트 면적: 전용면적 59.82㎡ (약 18.10평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 포항시 북구 장성동 소재 "양서초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 학교, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상황: 본 단지 남측, 서측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 20일 접수된 이해숙의 근저당권 (을14)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을14 근저당권 (이해숙, 2023-12-20)

* 갑10 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-03)

* 인수되는 권리: 해당 사항 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전지훈 (전 )

* 보증금: 122,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 6월 17일

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 현 등기부상 말소기준권리인 근저당권보다 늦은 일자의 주택임차권(을15, 전지훈)이 존재하나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라, 임차인 및 임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 "양서초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 인근에 시티병원, 리플러스 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 양서초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 장흥중학교, 장성고등학교도 통학 가능한 거리에 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 양서초등학교 인근에 있으며, 시티병원, 리플러스 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 장성현대아파트 단지 내에 위치하며, 아파트 정보에 따르면 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터 등 복리시설이 있습니다.

* 주차: 총 669대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 171대는 지하 자동 주차 공간입니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 임차인 및 임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항: 비록 대항력은 없으나, 1억 2천 250만원의 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재합니다. 특별매각조건에 따라 정리될 것으로 예상되나, 배당받지 못하는 잔액 발생 시 복잡한 문제가 야기될 수 있습니다.

* 내부 상태: 이해관계인의 부재로 인해 내부 마감 상태는 외부에서 투시 가능한 전경, 관리사무소 및 인근 주민 탐문, 인근 아파트 표준적인 내부 구조 등을 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 장성동에 위치한 장성현대아파트로, 양서초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 강제경매로 진행되는 본건은 감정가 1억 1천 7백만원입니다. 권리 분석상 대항력 없는 선순위 임차인이 있으나, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 매각 조건이므로, 명도 및 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 특별매각조건의 명확한 이행 여부와 임차인 관련 사항은 주의 깊게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 교육 환경: 양서초등학교 등 교육시설 인접으로 실수요자에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확성: 특별매각조건을 통해 권리 관계가 명확히 정리될 가능성이 높습니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가를 비교하여 시세 대비 저평가 여부 확인 시 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석 (전용면적 59.82㎡ 기준):

* 2026년 6월 10일: 95,000,000원 (15층)

* 2026년 6월 8일: 80,000,000원 (15층, 직거래)

* 본건의 감정가는 117,000,000원이나, 최근 유사 면적의 실거래가가 95,000,000원에서 80,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.