나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4095 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 45 정원맨션 나동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물중 5층 503호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지, 타일 등,
바닥 : 바닥재, 타일 등,
창호 : 하이새시등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경4095 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 45 정원맨션 나동 5층503호

1.3. 건물명

정원맨션

1.4. 용도

아파트

1.5. 감정가

59,000,000원

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

신OOOOOOOO

2. 면적 및 구조

2.1. 토지 면적

50. 29㎡ (약 15.21평)

2.2. 건물 면적

59. 78㎡ (약 18.09평)

2.3. 전용 면적

59. 78㎡ (약 18.09평)

2.4. 공급 면적

제공된 정보에 따라 별도 명시되지 않았습니다.

2.5. 건물 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 5층 503호입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅 등

내벽: 벽지, 타일 등

바닥: 바닥재, 타일 등

창호: 하이새시 등

2.6. 이용 상태

아파트로 이용 중입니다.

2.7. 설비 내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 구정리 소재 "구정초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 아파트 및 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

3.3. 인접 도로상태

남측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

2023년 3월 20일 접수된 근저당권 (채권자: 최경매, 채권금액: 20,000,000원) 입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 등기부채권 총액

20,000,000원 (말소기준권리 기준)

4.4. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 오주덕 (1988-12-27), 오승환 (2020-10-19), 최승희 (2023-03-20)

* 근저당권: 최경매 (2023-03-20, 20,000,000원, 말소기준권리)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-19, 말소)

* 강제경매: 신한카드 (2025-09-03, 14,018,718원, 말소)

4.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 등기부상 명시된 임차인은 없으며, 인수되는 임차인의 권리 또한 없는 것으로 파악됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 오천읍 구정리는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 주변에 구정초등학교가 있어 교육 환경이 마련되어 있으며, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 생활 정보

* 교육: 구정초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한사항

* 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(저촉): 건축 시 건폐율, 용적률 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 시설 설치가 제한됩니다.

* 비행안전제5구역(전술): 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등 건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 요인

* 군사시설: 인근에 미 해병대 기지(캠프 무적) 및 해병대 관련 시설이 주둔하고 있어, 군사 활동과 관련된 소음 등이 발생할 수 있습니다.

* 산업단지 및 폐기물 처리 시설: 다수의 공장과 산업단지가 존재하며, 폐기물 매립장(호동, 광명리)과 관련된 악취 민원 발생 가능성이 과거 기사에서 언급된 바 있습니다.

6.3. 건축물대장 정보 불일치 가능성

* 제공된 건축물표제부의 '표제부' 정보 중 'mainPurpsCdNm'이 '단독주택'으로 기재되고 'hoCnt'가 0으로 표기된 부분은 일반적인 공동주택(아파트) 정보와 상이합니다. 실제 현장 확인 시 건물의 실제 용도 및 건축물대장과의 일치 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍에 위치한 정원맨션 내 아파트입니다. 감정가 5,900만원으로 소형 아파트(전용 약 18평)임을 고려할 때, 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다. 주변에 초등학교와 주거 단지가 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추어져 있습니다.

권리 분석상 말소기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 비행안전구역 등 토지 이용상의 제한사항이 있으며, 인근에 군사시설, 산업단지, 그리고 과거 악취 민원이 제기되었던 폐기물 처리 시설이 존재한다는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 건축물대장 관련 정보에 일부 불일치 가능성이 있어 현장 확인 및 서류 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 가능성: 감정가가 5,900만원으로 상대적으로 낮아, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 소형 주거 공간: 전용면적 약 18평으로 1-2인 가구 실수요자 또는 소형 투자 목적에 적합합니다.

* 안정적인 생활 환경: 초등학교와 근린생활시설 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변 시세 조사: 유사한 면적과 상태의 아파트 매매 시세 및 최근 실거래가를 면밀히 조사해야 합니다.

* 현장 조사: 물건의 실제 상태(내외부 관리 상태, 하자 여부 등)를 직접 확인하고, 주변 환경(소음, 악취 등)에 대한 체감도를 파악해야 합니다.

* 권리관계 재확인: 등기부등본 및 건축물대장 등을 통해 권리관계와 건축물 현황을 최종적으로 확인해야 합니다.

* 시장 동향 분석: 현재 부동산 시장 상황과 본 물건에 대한 경쟁률 예상 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 조사를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.