나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4088 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 211-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환 · 평가일 2025.09.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 해도동 소재"" 해도근린공원"" 북측 근거리에 위치하며, 부근은
다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통임

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 대중교총사정도 대체로 편리한 편임

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다가구주택부지로 이용중임

인접 도로상태

남측으로 약7- 8미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함) 가축사육제한구역(모든축종
제한구역)

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물으로서
외벽: 화강석붙임 벽돌 몰탈 페인트
내벽 : 몰탈페인트 타일붙임 벽지
바닥 : 타일 강화마루
창호 : 하이샤시 2중창임

이용상태

다가주 주택으로 이용중임

1층 : 계단실
2층-3층 : 다가구 4세대
4층 : 가가구 3세대

설비내역

급배수 ,위생, 도시가스에 의한 난방시설 되어있음

부합물 및 종물

기호 ㄱ: 판넬조 판넬지붕 옥상소재(창고) 약 9㎡

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경4088 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 해도동 211-34

1.3. 용도

단독주택 (다가구주택으로 이용 중)

1.4. 감정가

1,025,784,800원

1.5. 토지면적

270. 70㎡ (약 81.90평)

1.6. 건물면적

601. 04㎡ (약 181.81평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (옥상 소재 판넬조 창고)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

평창군산림조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 포항시 남구 해도동 소재 "해도근린공원" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 보통임.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

건물의 남측으로 약 7-8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종 일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 소유권

토지 등기부상 최초 소유권이전은 2007년 12월 31일 윤해숙 외 2명에게 이루어졌으며, 이후 지분 이전 등을 거쳐 현재 소유권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

총 11명의 임차인이 확인되었으며, 이 중 대항력을 갖춘 임차인과 그 보증금은 다음과 같음.

* 김채운: 보증금 60,000,000원, 전입일 2022-11-24, 확정일 2022-11-24, 대항력 있음 (인수 대상)

* 육동오: 보증금 60,000,000원, 전입일 2023-01-25, 확정일 2022-04-22, 대항력 있음

* 한국토지주택공사(101호): 보증금 25,000,000원, 전입일 2018-10-25, 확정일 2018-10-25, 대항력 있음

* 한국토지주택공사(103호): 보증금 40,000,000원, 전입일 2021-03-08, 확정일 2021-02-15, 대항력 있음

* 한국토지주택공사(103호): 보증금 60,000,000원 (1차 보증금 증액분 20,000,000원 포함), 전입일 2021-03-08, 확정일 2023-02-15, 대항력 있음

* 한국토지주택공사(301호): 보증금 60,000,000원, 전입일 2022-04-12, 확정일 2022-03-25, 대항력 있음

* 김혜원: 보증금 1,000,000원, 차임 50,000원, 전입일 2021-03-08, 대항력 있음. (확정일자 누락으로 보증금 회수에 불리할 수 있음.)

* 전민경: 보증금 0원, 전입일 2022-04-12, 대항력 있음. (확정일자 누락)

대항력 없는 임차인: 김소영 (보증금 5,000,000원), 엄상웅 (보증금 60,000,000원), 장민이 (보증금 0원) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 3월 21일 접수된 평창군산림조합의 근저당권 (을7, 채권액 373,100,000원)임.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 373,100,000원

건물 등기부채권 총액: 498,100,000원 (을15 근저당권 373,100,000원 + 을19 주택임차권 60,000,000원 + 을17 주택임차권 60,000,000원 + 을18 주택임차권 5,000,000원)

주: 건물 등기부상 을19 주택임차권(김채운)은 인수되는 권리임.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 해도동 일대의 다세대 및 연립 주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 6월, 92-5번지 "해피타운"(2013년식, 전용 69.85㎡)이 8,500만원에 직거래됨. 이는 약 402.8만원/평 수준임.

* 2026년 6월, 87-4번지 "대성빌라"(1993년식, 전용 46.23㎡)가 4,000만원에 중개거래됨. 이는 약 285.7만원/평 수준임.

* 2026년 7월, 74-1번지 "조양"(1980년식, 전용 44.09㎡)이 3,000만원에 직거래됨. 이는 약 225.6만원/평 수준임.

본건은 다가구주택으로, 단독 건물의 전체 거래가를 기준으로 판단해야 함. 감정가는 10억 2,578만원이며, 이는 개별 세대 거래가와는 다른 시세 수준을 반영함.

4.2. 지역 분석

본건이 위치한 해도동은 포항시 남구의 구도심으로, 주거, 상업, 근린생활시설이 혼합된 지역임. 북측 근린공원은 쾌적한 주거 환경에 기여할 수 있으나, 일부 노후된 건물들도 혼재되어 있어 지역의 전반적인 가치 평가는 입지별로 상이할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 이마트 포항점, 롯데백화점 포항점 등 대형 쇼핑 시설이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치함.

* 문화/휴식: 북측의 해도근린공원을 통해 쾌적한 휴식 공간을 누릴 수 있음.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 해도초등학교

* 중학교: 포항중학교

* 고등학교: 동지고등학교, 포항여자전자고등학교 등 다수의 학교가 인근에 소재함.

5.3. 의료시설

* 포항성모병원, 경상북도포항의료원 등 종합병원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호함.

5.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 검색한 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

을구 순위 19번 임차권등기(김채운, 보증금 60,000,000원)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 인수됨. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 추가적인 부담이 발생할 수 있음.

6.2. 제시외 건물

옥상에 위치한 약 9㎡의 판넬조 창고가 부합물로 포함되어 매각되며, 이는 일괄 매각 대상임.

6.3. 확정일자 누락 임차인

김혜원, 전민경 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 누락되어 있어, 만일의 경우 보증금 회수에 있어 불리할 수 있는 상황이므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 해도동의 도심 지역에 위치한 다가구 단독주택으로, 토지면적(약 81.9평)과 건물면적(약 181.8평)이 상당함. 해도근린공원이 인접해 있고, 교육, 의료, 상업 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있음. 건축물은 철근콘크리트 구조 4층 건물로, 비교적 최근인 2008년에 사용승인을 받았음.

다만, 가장 큰 리스크는 보증금 6천만원의 김채운 임차인의 대항력 있는 임차권이 인수된다는 점임. 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 시 해당 금액을 고려한 신중한 접근이 필요함. 또한, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 복잡성이 따를 수 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 편리한 생활환경: 공원, 학교, 병원, 상업시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있음.

* 도심 입지: 포항시 남구 해도동이라는 주요 도심에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 다가구 활용: 현재 다가구 주택으로 운영 중이며, 지속적인 임대 수익 창출이 가능한 구조임.

* 토지 및 건물 규모: 상당한 면적의 토지와 건물로, 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

8.2. 약점

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인(특히 김채운)으로 인한 추가 보증금 인수 위험이 있음.

* 권리 복잡성: 다수의 임차인과 근저당권 설정으로 인한 권리 분석의 복잡성.

* 건물 연식: 2008년 준공으로 신축 건물 대비 노후화 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

본건의 감정가는 1,025,784,800원이며, 말소기준권리인 평창군산림조합의 근저당권 채권액은 373,100,000원입니다. 이를 단순 공제하면 약 652,684,800원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다.

주변 실거래가 분석 시, 개별 세대의 거래가는 약 225만원/평 ~ 402만원/평 수준으로 나타납니다. 본건의 전체 건물 면적(약 181.8평)에 이를 대입하면 약 4.09억 ~ 7.31억 원으로 추정됩니다.

9.2. 권리 인수 비용 고려

가장 큰 리스크인 대항력 있는 임차인 김채운의 보증금 60,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수하게 될 수 있습니다. 따라서 총 예상 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(미배당분)'이 될 수 있습니다.

9.3. 최적 입찰가 제안

종합적인 시세, 감정가, 인수해야 할 권리(보증금) 등을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위를 5억 5천만원 ~ 6억 5천만원으로 제안합니다.

특히, 인수 보증금 60,000,000원을 추가 비용으로 고려하고, 낙찰가율은 감정가의 약 55% ~ 65% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 명확한 권리관계 확인 및 추가적인 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.