나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11399 [1] 경상북도 구미시 인의동 652 구미청구하이츠 제106동 제3층 제307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 '인의초등학교' 남동측 인근에 위치한 '구미청구하이츠 제106동 3층 307호 아파트 단위세대'로서, 주위 일대는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 점포상가, 야산 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 등 제반 교통여건 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 18층(제106동) 내 3층 307호 아파트 단위세대로서 사용승인일: 2000.08.25 외벽: 외장 페인팅 등 내부: 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등 창호: 샷시유리 창호 등입니다.

이용상태

구미청구하이츠 제106동 3층 307호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 완경사지대에 위치한 사다리형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남서측으로 폭 약 12미터, 진출입구가 위치한 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: -

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 10번 주택임차권등기(2024.4.17. 등기) 있음(임대차보증금 8,400만 원, 전입일 2022.4.4., 확정일 2022.3.22.). 이에 대하여 대항력포기 취지의 확약서(25.9.8.자 보정서에 첨부)가 제출됨(별첨 확약서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11399 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 652 구미청구하이츠 제106동 제3층 제307호

용도: 아파트

감정가: 92,000,000원

토지면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

토지지분: 32.6034㎡ (약 9.86평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 60㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

아파트 정보:

아파트명: 구미청구하이츠

사용승인일: 2000년 08월 25일

동수: 5동

세대수: 598세대

총면적: 52,274.72㎡

최고층: 18층

주차대수: 총 217대 (지상 3대, 지하 17대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 구미청구하이츠 아파트 제106동 3층 307호입니다.

* 위치 및 주위환경: '인의초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 야산 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 단지 남서측으로 폭 약 12미터, 북서측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 05월 22일 접수된 채한나(가압류)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 10번 주택임차권등기(2024.04.17. 접수)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. (임대차보증금 8,400만 원, 전입일 2022.04.04., 확정일 2022.03.22.)

단, 해당 임차권에 대해 대항력 포기 취지의 확약서가 2025년 09월 08일자 보정서에 첨부되어 제출된 점은 주목할 만합니다.

* 채권자 및 채권 총액:

강제경매 신청 채권자는 서울보증보험주식회사이며, 채권 금액은 87,304,766원입니다. (등기부채권 총액: 120,000,000원)

그 외, 채한나(가압류) 채권자는 36,000,000원입니다.

본 경매 물건의 채권자(강제경매)는 서OOOOOOOOO으로 기록되어 있으나, 등기부상으로는 서울보증보험주식회사로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 84,000,000원

전입일자: 2022년 04월 04일

확정일자: 2022년 03월 22일

대항력: 현황상 '없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상으로는 '매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기'가 존재하는 것으로 명시되어 있습니다.

비고: 을구 순위 10번 주택임차권등기가 있으며, 이에 대한 대항력 포기 취지의 확약서가 제출되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (해당 사항 없음)

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주변에 아파트 단지, 단독/다세대 주택, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 야산도 인근에 위치하고 있어 자연 환경도 일부 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 구조이며, 2000년 08월 25일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 페인팅, 내부는 벽지, 장판 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시유리입니다.

* 이용 상태: 현재 해당 물건은 아파트 단위세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 옥내 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

청구하이츠 아파트는 총 5개동, 598세대로 구성된 대단지입니다. 건물은 최고 18층 높이로 이루어져 있습니다.

* 최근 거래 동향 (2026년 5월~6월 기준):

본 물건과 유사한 면적(약 60㎡)의 아파트 실거래가는 80,000,000원에서 87,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

최근 임대차 계약의 경우, 보증금 7,700만 원 수준에서 이루어졌습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권의 존재 및 해석:

가장 큰 리스크는 을구 순위 10번 주택임차권등기(2024.04.17. 접수)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 임차인에게 보증금 8,400만 원을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다.

* 대항력 포기 확약서의 효력:

해당 임차권에 대해 대항력 포기 취지의 확약서가 제출되었으나, 이 확약서의 법적 효력 및 유효성에 대한 불확실성은 여전히 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 확약서의 내용과 법적 해석에 따라 낙찰자의 인수 부담이 달라질 수 있습니다.

* SGI 인수조건 변경:

SGI 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 정확한 영향 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 인의동에 위치한 아파트로, 주변 생활 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 최근 부동산 시장의 회복세와 함께 유사 면적대의 거래가 활발하게 이루어지고 있다는 점은 긍정적입니다. 하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권의 존재 및 해당 임차권에 대한 대항력 포기 확약서 제출이라는 상반된 정보로 인해 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 확약서의 효력이 명확히 입증되지 않는 한, 임차 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시장 회복세 속의 투자 기회: 구미 부동산 시장이 전반적으로 회복세를 보이고 있으며, 신축 브랜드 단지 중심으로 가격 상승이 나타나고 있습니다. 이러한 시장 분위기 속에서 잠재적 가치를 가진 물건입니다.

* 임차권 문제 해결 시 시세 차익 기대: 임차인의 대항력 포기 확약서가 법적으로 확실하게 인정되어 보증금 인수 부담이 해소된다면, 현재 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교가 인근에 있고, 교통이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설이 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 92,000,000원 대비 최근 실거래가는 80,000,000원 ~ 87,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

을구 순위 10번 임차권 등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있으나, 대항력 포기 확약서가 제출된 점을 고려할 때, 해당 확약서의 법적 효력을 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 advisable합니다.

잠재적인 임차보증금 인수 위험 및 추가 법률 검토 비용을 감안하여, 감정가보다는 최근 실거래가 하단부를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이에, 본 물건의 예상 입찰가는 79,000,000원에서 83,000,000원 사이로 제안합니다. (단, 임차권 관련 리스크에 대한 추가적인 법률 검토 및 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.