나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9174 [1] 대구광역시 수성구 황금동 272 신천지타운 205동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에스 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 황금동 소재 ""황금고가교네거리"" 남동측 인근에 위치하며
, 부근일대는 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 노선상가 및 업무용건물, 병원,
금융기관, 근린생활시설, 종교시설, 학교, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 도심에 소재 대중교통수단의 이용사정도 무난시
됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건중 제4층 제401호 단위세대로서,
(집합건축물대장상 사용승인일: 1991.01.31)
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지, 타일 등 마감,
바닥: 장판지깔기, 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중창 등의 구조임.

이용상태

(가) 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화
전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서측 하향경사지대내에 계단식으로 조성되고, 도로 등에 의거 분리된 2필
일단의 부정형의 토지로서, 일단의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지가 도심간선도로인 '청호로'와 접하고 있으며, '청수로', '동대구
로', '들안로', '수성로', '희망로', '신천대로', '신천동로', '달구벌대로' 등과
의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은 건설과(666-2922 2991)확인이
며,
기호(2): 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접
합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (하천)은
건설과(666-2922 2991)확인임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.
나. 기타
본건의 호별위치는 집합건축물대장 및 현장에서 조사된사항을 근거로 표시하였
으며, 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 외부에서 투시가능한 전
경, 관리사무소 및 인근주민의 탐문 등에 의거 인근 동유형 아파트의 표준적인
내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매진행시
참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9174 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 황금동 272 신천지타운 205동 4층401호

* 용도: 아파트

* 건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

* 토지면적: 39.46㎡ (약 11.94평)

* 감정가: 369,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 아OOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 사용승인일: 1991년 1월 31일

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 수성구 황금동 소재 "황금고가교네거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 단독주택, 주상용 건물, 상가, 업무용 건물, 병원, 금융기관, 학교 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 도심에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 청호로, 청수로, 동대구로 등 주요 도로와의 연계가 우수합니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 문구는 추가 확인 필요)

* 말소기준권리: 2020년 7월 24일 접수된 대구은행 근저당권 (을9)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (갑3, 갑4, 갑5, 갑8)

* 근저당권 (을9, 을10, 을11) - 을9를 제외한 을10, 을11은 말소 예정

* 가압류 (갑9, 갑10) - 말소 예정

* 임의경매 개시 결정 (갑11) - 본건 경매

* 등기부채권 총액: 385,833,453원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* *주의: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원인 경우, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 첫 글자만 표시합니다 (예: 김 ).*

4. 상권분석

* 본건은 주거 지역 내 아파트로, 인근에 다양한 생활 편의 시설 및 상업, 업무 시설이 혼재하여 배후 주거지로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 황금고가교네거리 인근으로 병원, 금융기관, 근린생활시설 등의 이용이 편리합니다.

* 학교: 주변에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 아파트 단지 정보 (신천지타운):

* 총 5개동, 425세대

* 사용승인일: 1991년 1월 31일 (건령 약 35년)

* 주차대수: 총 238대

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

* 최근 아파트 거래 정보:

* 2026년 2월: 134.79㎡ (약 40.77평) - 520,000,000원 (4층)

* 2026년 3월: 134.79㎡ (약 40.77평) - 507,000,000원 (9층)

* 2026년 4월: 84.995㎡ (약 25.71평) - 252,100,000원 (8층)

* 최근 전월세 거래 정보:

* 2026년 2월: 134.79㎡ (약 40.77평) - 전세 315,000,000원 (5층)

* 2026년 3월: 84.995㎡ (약 25.71평) - 전세 270,000,000원 (14층)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 일반 경매 절차와 다를 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 대항력 있는 임차인 존재 가능성 및 명도 시 예상치 못한 분쟁 발생 우려가 있습니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공된 아파트로, 장기수선충당금 및 유지보수 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시: 지상권이 존재하며 낙찰자가 인수해야 할 경우, 이는 큰 부담이 될 수 있습니다. 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 지상권의 설정 여부, 범위, 내용 등을 정확히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 황금동의 신축 아파트 단지 내에 위치한 경매 물건입니다. 입지, 교통, 생활 편의 시설 등 주거 환경은 우수합니다. 최근 실거래가 정보를 통해 시세 파악이 가능하며, 특히 본건과 유사한 면적(85㎡)의 아파트가 2억 5천만원대에 거래된 사례가 있어 감정가(3억 6천 9백만원) 대비 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건, 임대 관계 미상, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권 여부는 투자 전 반드시 명확히 확인해야 할 중대한 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 대구의 명문 학군 및 부촌으로 알려진 수성구에 위치하여 지역적 선호도가 높습니다.

* 85㎡ 면적의 경우, 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 도심권으로 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 면적은 85.00㎡ (약 25.71평) 입니다.

* 최근 유사 면적(84.995㎡)의 매매가는 252,100,000원 (8층, 2026년 4월 거래) 입니다.

* 본건의 감정가는 369,000,000원 입니다.

* 잠재적 리스크(유동화, 임차인 미상, 지상권 인수 가능성 등)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 시세 및 리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가 범위를 최근 실거래가 대비 70% ~ 80% 수준으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 176,470,000원 ~ 201,680,000원

* 참고: 상기 예상 입찰가는 최근 거래 사례와 일반적인 낙찰가율을 기준으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁률, 현장 상태, 명도 난이도, 최종 확인된 권리 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 전문가와 상의하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.