나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9151 [1] 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 15층1503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이석 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 수창동 소재 '태평네거리' 남서측에 위치하며 부근은 아파트단지
상가, 근린공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 간선도로 등과 인근하여 제반교통사정 편리시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 25층건중 15층 1503호로서
-외벽: 외장타일, 몰탈위페인트 및 일부화강석 붙임
-내벽: 벽지, 타일 등 내부인테리어마감
-창호: 하이샤시 이중창호임.

이용상태

'대구역센트럴자이' 오피스텔동 15층 1503호 오피스텔임.

설비내역

도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

사각형의 아파트부지로서 인접지대와 등고평탄함.

인접 도로상태등

단지 북측으로 광대로와 접하고 동측으로 왕복 6차로, 남측 및 서측으로 왕복 2차로의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10M)(접합), 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9151 (1)

소재지: 대구광역시 중구 수창동 173 대구역센트럴자이 오피스텔동 15층1503호

용도: 오피스텔

감정가: 79,000,000원

토지 면적: 8.67㎡ (약 2.62평)

건물 면적: 26.08㎡ (약 7.89평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 중구 수창동 소재 '태평네거리' 남서측에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 근린공원, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 간선도로 등과 인접하여 제반 교통사정이 편리합니다. 단지 북측으로는 광대로, 동측으로는 왕복 6차로, 남측 및 서측으로는 왕복 2차로의 도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10M)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 10일 접수된 제주은행 근저당권(금액 75,600,000원)입니다.

* 낙찰 후 소멸 권리: 본건 등기부등본상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)

* 인수되는 권리: 없습니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 등기 정보는 확인되지 않았습니다. (일반적으로 집합건물에서는 흔하지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/확정일자: 2021년 8월 2일

* 배당신고일자: 2025년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

* 등기부채권 총액: 192,939,011원 (이는 경매 신청 채권액과는 별개로 등기된 모든 채권액의 합계입니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 위치한 대구광역시 중구 수창동 지역은 대규모 아파트 단지, 상가, 근린공원, 학교, 다양한 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 안정적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다. '대구역센트럴자이'는 해당 지역의 대표적인 복합 단지 중 하나입니다.

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 12월 31일 거래: 71,300,000원 (21층, 26.0788㎡)

* 2025년 12월 11일 거래: 72,000,000원 (23층, 26.0788㎡)

* 2025년 12월 05일 거래: 69,500,000원 (10층, 26.0788㎡)

* 최근 3건의 실거래가 데이터를 종합해 볼 때, 본건과 동일한 면적(26.0788㎡)의 오피스텔은 6,950만원에서 7,200만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 감정가(79,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 70,933,333원)보다 약 11.4% 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: '대구역센트럴자이' 오피스텔동에 위치하여 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의를 쉽게 누릴 수 있습니다.

* 교통 편의: 대구역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 시외 접근성 또한 우수합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 상업 시설, 근린공원, 학교 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 및 제공된 감정평가서 요약 정보에 따르면, 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다. 교육환경 보호구역에 해당하나 이는 학교 인접성을 의미하며 부정적 시설과는 거리가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가(7,900만원)가 최근 실거래가 평균(약 7,093만원)보다 높아, 시세보다 고가로 낙찰될 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 관리비: 2017년 준공 건물이므로, 향후 발생 가능한 시설 유지보수 비용 및 오피스텔 특유의 관리비 부담을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 관련 규제 사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구에 위치한 '대구역센트럴자이' 오피스텔로, 대구역을 중심으로 한 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 매력적인 입지에 있습니다. 권리상 인수될 부분이 전혀 없어 명확하고 깔끔한 명도 진행이 가능하며, 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰가 산정에 있어 시세와의 괴리를 충분히 인지하고 보수적으로 접근한다면, 만족스러운 투자 결과를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 대구역 초역세권에 위치한 중심상업지역으로, 뛰어난 교통 및 생활 편의시설 접근성이 강점입니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설의 발달로 오피스텔에 대한 꾸준하고 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가적인 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 평균: 약 70,933,333원

* 최근 실거래가 최고가: 72,000,000원

* 본건 감정가: 79,000,000원

* 인수 보증금: 0원

최근 실거래가 평균치와 최고치를 기준으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여, 7,000만원에서 7,300만원 사이의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 시장 상황, 본건의 관리 상태, 예상되는 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.