나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1089 [1] 대구광역시 남구 대명동 679-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명9동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 점포 등으로 형성된 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 바, 전반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 사유지 도로를 경유하여 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 세멘벽돌조 와즙 및 스라브즙 지하1층 지상2층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅, 외장타일 및 외장석 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 장판지 및 타일깔기 등 마감, 창 호 : 샷시창 등 구조임. 기호 나) 세멘부록조 육즙 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 및 외장타일 등 마감, 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 바 닥 : 세멘 및 타일 등 마감임.

이용상태

가) 1, 2층 : 주택, 지하층 : 창고로 이용중임. 나) 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물 ㄱ ~ ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각(공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대구지방법원 2025타경1089 (1)

소재지

대구광역시 남구 대명동 679-7

용도

단독주택

감정가

146,160,205원

토지면적

224. 40㎡ (약 67.9평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

153. 05㎡ (약 46.3평)

건물 제시외면적

49. 10㎡ (약 14.8평)

매각대상

토지 및 건물 지분매각 (지분비율 약 1/4)

경매구분

부동산강제경매

채권자

농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "대명9동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근 일대는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 점포 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태

물건의 서측으로는 사유지 도로를 경유하여 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설 유무

주변 탐문 및 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부요약

* 1987-10-29: 소유권이전 (김진홍)

* 2020-02-06: 소유권이전 (김경란외 4명, 상속)

* 2025-07-11: 2번 김구연 지분가압류 (제이티친애저축은행주식회사, 금28,066,826원, 말소예정)

* 2025-09-02: 2번 김구연 지분강제경매 (농업협동조합자산관리회사, 금273,951,063원, 말소예정)

건물 등기부요약

* 토지 등기부와 동일한 권리 내역으로 등재되어 있습니다.

말소기준권리

2025년 7월 11일 접수된 제이티친애저축은행주식회사의 가압류 (2025카단16125)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리

* 일반적인 경매 절차에 따라 본 건 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-11-25

* 대항력: 있음

주의 문구: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이 존재합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

권리분석 요약

본 건은 지분 매각으로 진행되며, 등기부상 채권 총액(말소예정 권리 기준)은 약 28,066,826원입니다. 최선순위 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 나타납니다.

* 삼아맨션(1978년 준공)의 전용면적 약 51.47㎡(약 15.6평) 물건이 2026년 7월 9일 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 가람홈즈(1997년 준공)의 전용면적 약 24.85㎡(약 7.5평) 물건이 2026년 7월 3일 10,000,000원에 거래되었습니다.

* 삼각파크빌(2003년 준공)의 전용면적 약 75.26㎡(약 22.8평) 물건이 2026년 7월 1일 123,000,000원에 거래되었습니다.

이러한 주변 거래 사례들을 고려할 때, 본 건과 같은 단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 비중을 차지합니다. 본 건은 토지 면적이 224.40㎡(약 67.9평)으로 비교적 넓은 편이며, 건물 면적은 153.05㎡(약 46.3평)입니다. 감정가 146,160,205원은 해당 물건의 전체 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치하며, 대경초등학교, 대경중학교, 대경고등학교 등이 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

인근에 대명9동 행정복지센터가 있으며, 다양한 상업시설과 생활 편의시설들이 분포하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

의료시설

차량 이동 시 영남대학교의료원 등 주요 병원 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분매각

본 건은 토지와 건물 전체가 아닌 지분(약 1/4)으로 매각되므로, 단독으로 소유권을 행사하기 어렵습니다. 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 활용도 및 매각 시 제약이 될 수 있습니다.

공유자 우선매수신고

공유자는 법률에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 상황으로 이어질 수 있으며, 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 중요합니다.

대항력 있는 임차인

임차인 김 씨는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원인 특이한 상황입니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 임차인의 거주 여부 및 향후 명도 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함

제시외 건물 49.10㎡(약 14.8평)도 일괄 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

건축 연도

건물은 1977년에 사용 승인되어 건축된 지 약 49년이 경과한 노후 주택입니다. 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 넓은 토지 면적과 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 전체 채권액이 감정가를 상회하는 점 등 복합적인 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 전체 채무 규모에 비해 감정가가 낮은 편이므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 기대: 대명동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 곳으로, 넓은 토지 지분은 향후 가치를 보유할 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적: 지분 매각이라는 특수성을 고려하더라도, 감정가 대비 토지 지분 면적이 넓다는 점은 투자 매력으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 그리고 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점 등 여러 리스크가 있습니다. 또한, 매각 대상은 전체 물건의 1/4 지분에 해당합니다.

전체 물건의 감정가는 146,160,205원이며, 본 건의 지분 가치는 대략 146,160,205원 * 0.25 = 약 36,540,051원 수준으로 평가됩니다.

주변 시세 분석 및 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 안전한 투자를 위해서는 감정평가된 지분 가치 이하로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 35,000,000원 ~ 40,000,000원

본 입찰가는 현 시점의 분석을 기반으로 한 예상이며, 실제 경매 참여 시에는 입찰 직전까지 관련 정보 및 현장 상황을 재확인하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.