나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15964 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있는 성숙 중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상7층 건 내 제2층 제207호로서, 외벽: 화강석재붙임, 강화유리 마감 등 내벽: 콘크리트 마감 등 창호: 강화유리 등임

이용상태

본건은 기준시점 현재 "공실" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, "상업용(근린생활시설) 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선, 본건 북동측으로 왕복 6차선의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 목리 964 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>. (2) 목리 965 : 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건은 기준시점 현재 "공실" 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15964 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층207호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,108,000,000원

* 토지면적: 60.64㎡ (약 18.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 262.98㎡ (약 79.57평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 관공서, 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 현재 "상업용(근린생활시설) 건부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 왕복 4차선, 북동측으로는 왕복 6차선의 아스콘포장도로가 각각 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 목리 964: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구.

* 목리 965: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구.

* 주변 시설 분석: 본건 인근에는 충청남도 경찰청 등 주요 관공서가 위치하여 치안 및 행정 서비스 접근성이 양호합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다. 현재 제공된 정보상 혐오시설 등 부정적인 요소는 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권개요: 해당 사항 없음. (내용이 비어있음)

* 말소기준권리:

* 을1 (2017-09-15): 농업협동조합자산관리회사, 근저당권, 754,000,000원. 본 권리가 말소기준권리가 되어 이하 등기된 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되는 주요 권리:

* 을1: 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 754,000,000원)

* 을4: 근저당권 (효성캐피탈주식회사, 80,000,000원)

* 을6: 근저당권 (김정민, 360,000,000원)

* 갑15: 가압류 (광주은행, 10,121,904원)

* 갑16: 가압류 (광주은행, 8,218,244원)

* 갑18: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑21: 압류 (예산군)

* 갑23: 가압류 (광주와이신용협동조합, 22,661,494원)

* 갑24: 임의경매 (농업협동조합자산관리회사)

* 갑25: 가압류 (주식회사우진디엠씨, 21,603,670원)

* 갑26: 압류 (무안군)

* 등기부채권 총액: 1,256,605,312원. (이는 모든 채권액의 합계이며, 실제 인수되는 금액과는 다릅니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건은 현재 "공실" 상태이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 해당 사항 없음. (현재 공실 상태이므로 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층부터 지상 7층까지 건축되었습니다. 본 물건은 2층 207호이며, 외벽은 화강석재와 강화유리로 마감되어 현대적인 외관을 갖추고 있습니다. 내부 마감 및 설비는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있어 즉시 영업 또는 임대가 가능합니다.

* 주요 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 위락시설 등으로 활용 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

* 주변 상권 특징: 관공서, 금융기관, 판매시설, 식당 등이 밀집한 중심상업지역으로, 풍부한 유동 인구와 배후 수요를 확보하기에 유리합니다. 특히 도청 이전 신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어 장기적인 상권 활성화가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 생활 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 및 업무 편의를 제공합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 공공기관 인접: 충청남도 경찰청이 인접해 있어 관련 업무 처리 및 기관 방문객 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 도청이전신도시 개발과 맞물려 지역 경제 활성화 및 인구 유입이 예상되어, 상권 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건은 현재 "공실" 상태로, 낙찰 후에도 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실이 장기화될 수 있습니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 명도 관련 예상치 못한 변수: 비록 현재 임차인이 없는 것으로 보이나, 임대관계가 완전히 파악되지 않은 경우(예: 구두 계약, 미등기 전세 등) 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 상업지역 내 경쟁: 중심상업지역의 특성상, 주변에 다수의 경쟁 점포가 존재하여 시장 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 등 규제: 일부 토지 이용 계획상 가축 사육 제한 등 특정 용도에 대한 제한 사항이 존재합니다. (이는 상업 시설 용도에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 토지 활용도를 일부 제약할 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 중심상업지역 내 위치한 에드가프라자1차 건물 내 상가로, 탁월한 입지 조건과 지역 개발 호재를 갖추고 있습니다. 특히 대로변에 인접하고 관공서가 밀집한 지역에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 높습니다. 현재는 공실 상태이나, 향후 도청이전신도시 개발에 따른 배후 수요 증가로 인한 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공실 해소 및 적정 임대료 설정이 성공적인 투자의 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도청이전신도시 개발로 인한 미래 가치 상승 잠재력: 지역 활성화의 중심축이 될 신도시 개발의 직접적인 수혜 예상.

* 우수한 입지 조건: 중심상업지역, 대로변 접합, 풍부한 유동 인구 및 배후 수요를 기반으로 한 높은 임대 수익 기대.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 위락시설 등 다양한 업종 유치가 가능하여 임대 수요층이 넓음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,108,000,000원

* 본건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 기간 및 명도에 소요되는 시간과 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 권리관계는 대부분 소멸되므로 추가 인수되는 채무는 없습니다. 임차인 인수 보증금 역시 0원입니다.

* 예상 입찰가는 현재의 감정가와 더불어, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 산정하는 것이 중요합니다.

* 구체적인 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 직접적인 시장 조사와 임대 가능성 확인, 그리고 이에 기반한 수익성 분석이 선행되어야 합니다. (별도의 명확한 산정 근거 자료가 제공되지 않아 구체적인 금액 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.