나이스옥션 법원경매 서산 2025타경817 [1] 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안우체국" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 태안서부시장, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건 내 제지하층 제1호로서, (사용승인일자 : 1998.12.07.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등, 바닥 : 일부 타일 마감 등임.

이용상태

공부상 일반음식점이나, 현황 장기간 공실 상태임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 5필지 일단의 부정의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 동백로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1),(5) : 공히 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-03-10), 토지 기호(2)~(4) : 공히 도시지역(2022-09-14), 제2종일반주거지역(2014-01-00), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-03-10)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 집합건축물대장상 (변동일:1998.12.29.) 98.12.26 일반에서 집합으로 전환되어 신규작성된 집합건물이며, (변동일:1999.2.18.) 기재사항변경(노래연습장203.85㎡일반음식점197.99㎡를 계단,화장실42.88㎡를 노래연습장246.28㎡,일반음식점155.56㎡로정정)되어 전유면적에 공용면적이 포함되어 있으니, 경매 진행시 참고 바람. - 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 건축물현황도에서 명확히 구분되어 있지 않는바, 건축물현황도 및 본건 평가전례, 인근 탐문 등을 통해 위치확인 하였으니, 경매 진행시 참고 바람. - 본건은 탐문조사 시 장기간 공실 상태이며, 현황 인접호수인 지하층 2호를 포함하여 본건건물 지하층 전체가 침수 상태인바, 경매 진행시 참고 바람. - 임대미상임.

물건 비고

- 장기간 공실 상태이며, 지하층 전체가 침수 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서산지원 2025타경817 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 남문리 639-29 지하층1호

용도: 근린상가

감정가: 111,000,000원

건축물 사용승인일: 1998.12.07

1.2. 면적 정보

토지 면적: 125.65㎡ (약 38.01평)

토지 지분: 125.6467㎡ (약 38.01평)

건물 면적: 246.28㎡ (약 74.50평)

건물 지분: 246.28㎡ (약 74.50평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 남문리 소재 "태안우체국" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 태안서부시장, 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

남서측으로는 동백로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리: 2013.11.11. 태안군산림조합 근저당권 (본 경매로 말소 예정)

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사리사이클파트너홀딩스

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-07-29

대항력: 없음

비고: 인수 보증금이 없으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 총 등기부채권액

72,411,387원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 태안서부시장과 인접하여 전통 시장 상권의 영향을 받을 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행할 수 있는 지역입니다.

4.2. 상권 특징

시장 인접으로 유동인구 확보에 유리할 가능성이 있으나, 개별 상가별 경쟁력 및 업종에 따른 차이가 클 것으로 예상됩니다.

용도상 근린상가로, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

태안서부시장을 비롯한 지역 상업시설 이용이 편리하며, 태안우체국 등 공공시설도 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 보통 수준으로, 태안읍 내 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

5.3. 기타

주변에 주택가와 상업시설이 혼합되어 있어 지역 상권의 일부를 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 침수 상태

장기간 공실 상태이며, 지하층 전체가 침수되어 있어 즉각적인 임대 수익 발생이 어렵고, 상당한 수리 및 복구 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

이로 인한 임대 가치 하락 및 활용도 제한이 주요 리스크입니다.

6.2. 건물 노후 및 관리 문제

1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공부상 현황과의 차이

집합건축물대장상 전유 면적에 공용 면적이 포함되어 있고, 건축물 현황도상 위치 확인이 명확하지 않다는 점 등은 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍의 근린상가로, 태안서부시장 인근에 위치하여 입지 자체는 잠재력이 있습니다.

그러나 현재 장기간 공실 상태이며, 지하층이 침수되어 있어 즉시 활용하기 어렵고 복구 비용이 상당할 것으로 예상됩니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다.

현재의 물리적 하자(침수)와 장기 공실 상태를 고려할 때, 상당한 복구 및 개선 작업이 필요하며, 이에 대한 투자를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시장 인접 입지

태안서부시장과 인접하여 상권 활성화 시 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

인수되는 권리 부담이 없어 낙찰 후 권리 확보가 명확합니다.

8.3. 저평가 가능성

현재의 물리적 하자(침수)와 공실 상태로 인해 시세 대비 저평가되어 있을 가능성이 있습니다.

8.4. 복구 후 임대 수익 기대

지하층 침수 복구 및 내부 수리를 통해 정상적인 상가로 활용 시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 111,000,000원

9.2. 산정 근거

인수 보증금 합계: 0원

현재 물건 상태(장기 공실, 지하층 침수)를 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

침수 복구 비용, 리모델링 비용, 공실 기간 동안의 기회비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

예상되는 복구 비용은 1,000만원 ~ 3,000만원 수준으로 추정됩니다.

수리 완료 후 예상 임대 수익을 바탕으로 적정 투자 가치를 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

70,000,000원 ~ 90,000,000원

9.4. 주변 혐오시설 유무

현장 주변에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.