나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12333 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1373 에프엠22 8층812호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ‘천안부성초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 주상혼용지대임.

교통상황

본단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 8층 812호로서 사용승인일은 2015년 1월 23일이고, 외벽은 스톤타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 PVC새시 이중창임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형)으로 침실, 주방, 욕실, 현관, 발코니 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

본 단지는 북측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 14m 정도의 도로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12333 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 1373 에프엠22 8층812호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 46,000,000원

면적:

토지면적: 5.25㎡ (약 1.59평)

토지지분: 5.2515㎡ (약 1.59평)

건물면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

건물지분: 22.251㎡ (약 6.73평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

건축 정보:

사용승인일: 2015년 1월 23일

층수: 15층 중 8층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

3. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ‘천안부성초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.

교통상황:

본 단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(북부2지구), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

인접 도로 상태:

본 단지는 북측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 14m 정도의 도로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있습니다.

주변 환경:

주변 지역은 천안시의 주요 상업 및 주거 지역으로, 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 밀집해 있습니다. 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 파악되지 않았습니다.

4. 권리분석

말소기준권리:

2023년 10월 25일 접수된 애큐온저축은행의 가압류 (채권금액 21,484,533원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-12

확정일자: 2016-01-18

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 없음

비고:

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액이 인수되지 않으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액:

83,484,533원

5. 상권분석

지역 특성:

본건 소재지인 두정동은 천안시의 주요 상업 및 업무 지구로서, 유동인구가 많고 관련 편의시설이 잘 갖추어진 지역입니다. 주상복합 및 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있습니다.

주변 거래 사례:

* 세아빌 (2012년 건축, 두정동, 19.37㎡): 2024년 2월 13일 53,000,000원, 54,540,000원에 거래되었습니다.

* 두정역하이렉스타운 (2017년 건축, 두정동, 49.97㎡): 2024년 2월 2일 167,000,000원에 거래되었습니다.

평균 시세 분석:

본건과 유사한 면적(약 19.37㎡)의 다세대주택인 '세아빌'의 최근 실거래가를 기준으로 평당 약 277만 원 수준으로 추정할 수 있습니다. (5300~5454만원 / 19.37㎡ ≈ 277만 원/㎡)

본건과의 비교:

본건의 건물면적은 22.25㎡(약 6.73평)으로, 유사 면적의 '세아빌'보다 약 15% 더 넓습니다. 이를 감안할 때, 현재 시세는 약 6,175만원 수준으로 추정됩니다. (22.25㎡ * 277만 원/㎡)

이는 감정가 4,600만원보다 높은 수준입니다.

6. 생활정보

건물 상태 및 설비:

본건은 철근콘크리트구조로, 급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 스톤타일, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 PVC새시 이중창으로 마감되어 있습니다.

단지 내 편의시설:

단지 내 지상 및 지하주차장이 마련되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

권리관계:

* 대항력 없는 임차인(정용현, 보증금 6200만원)이 존재하나, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

건물 노후도:

2015년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속하나 10년 이상 경과하여 기본적인 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

원룸형 도시형생활주택 시장 상황:

해당 지역은 오피스텔 및 도시형생활주택 공급이 많은 편이므로, 공실률 및 임대료 경쟁 심화 가능성을 고려해야 합니다.

특이사항:

임차인의 차임이 '0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 다르므로, 임대차 관계에 대한 상세 확인이 필요합니다. (예: 보증금만 받고 월세를 받지 않는 조건, 별도의 구두 약정 존재 등)

8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 두정동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호합니다. 최근 유사 면적 거래 사례 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가된 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담은 적습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 차임이 '0원'인 특이사항은 추가적인 조사와 주의가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 시장가치: 유사 면적 거래 사례와 비교 시, 현 시세보다 낮은 감정가는 시세차익을 기대할 수 있는 요인입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

* 편리한 입지: 두정동 중심상업지구 인근으로, 주거 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 46,000,000원이며, 유사 면적 거래 사례를 바탕으로 산정한 현 시세는 약 61,750,000원으로 추정됩니다. 대항력 없는 임차인의 보증금(62,000,000원)은 인수되지 않으며, 이는 시장 시세와 감정가 사이의 간극을 설명할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

현 시세 및 투자수익률, 경매 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 58,000,000원에서 65,000,000원 사이로 예상됩니다. 신중한 접근을 위해서는 감정가 이상으로 시작하여 시세 범위를 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.