나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20481 [1] 충청남도 논산시 연산면 사포리 130-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 사포리 소재 세칭 "살포재마을" 내에 위치하는 토지로서 주위일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 소형차량접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하며, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 공업용 및 단독주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(2025-07-11) (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사 기지 및 군사시설 보호법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반목구조 슬레이트지붕 단층 건물로서 외벽 : 황토 및 몰탈미장, 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 등 기타마감. 창호 : 목재창호 임. (3) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 외벽 : 샌드위치판넬잇기 마감. 내벽 : 샌드위치판넬잇기, 타일 등 기타마감. 창호 : 샷시단창호 임.

이용상태

기호(2) : 단독주택(현 "공가). 기호(3) : 공장(제조업소, 사무실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2 단독주택(공가) 목록3 공장(제조업소, 사무실 등)으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20481 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 논산계룡농업협동조합 (근저당권자 및 경매 신청자)

채권자(기타): 논OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 논산시 연산면 사포리 130-3

도로명주소: 충청남도 논산시 선비로821번길 93-12

용도: 공장 (전체적으로 공업용 및 단독주택건부지로 이용 중)

건물 이용 현황:

목록2: 단독주택 (공가)

목록3: 공장 (제조업소, 사무실 등)으로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 227,639,000원

토지면적: 787.00㎡ (약 238.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (등기부상): 249.74㎡ (약 75.55평)

건물 제시외면적: 56.65㎡ (약 17.14평)

총 건물 실사용 면적 (등기부상 + 제시외): 306.39㎡ (약 92.69평)

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (공유자: 하민자 외 4명)

특이사항: 지분매각

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 목록2 단독주택(공가) 목록3 공장(제조업소, 사무실 등)으로 이용 중.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 사포리 소재 "살포재마을" 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 순수농촌지대로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

소형차량 접근이 가능하며, 인근 지방도변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 부정형 평지로서, 공업용 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(지원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 자 (상호: 자연으로)

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 부 (미상)

확정일자: 무

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

임차인: 주식회사청우건영

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2020-01-21

확정일자: 2025-10-21

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

3.2. 1. 토지 등기부

소유권이전: 이종순 (1991-12-30)

근저당권: 논산계룡농업협동조합 (2015-12-10, 96,000,000원) - 말소기준권리

임의경매: 논산계룡농업협동조합 (2025-09-09) - 말소

소유권이전: 하민자 외 4명 (2025-09-09) - 말소 대상 (경매 신청 근저당권보다 후순위)

지분압류: 논산세무서장 (2025-12-03) - 말소

3.2. 2. 건물 등기부

소유권보존: 하태욱 (2012-11-12)

근저당권: 논산계룡농업협동조합 (2015-12-10, 96,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 농업협동조합중앙회 (2024-09-19, 257,676,522원) - 말소

압류: 논산세무서장 (2025-02-05) - 말소

가압류: 농협은행 (2025-02-12, 53,252,167원) - 말소

가압류: 대전신용보증재단 (2025-07-15, 20,000,000원) - 말소

임의경매: 논산계룡농업협동조합 (2025-09-09) - 말소

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2015년 12월 10일자 논산계룡농업협동조합 근저당권 (96,000,000원)

상기 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에 해당 없음)

인수되는 임차인 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주거, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

인근에 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

공장 및 단독주택으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 경제 활동과 연계된 수요가 있을 것으로 보입니다.

혐오시설 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

소형 차량 접근이 용이하며, 인근 지방도변 버스정류장을 통해 시내 및 외부 지역으로의 이동이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 주거 환경

주변이 농경지와 임야, 단독주택 등으로 둘러싸여 있어 쾌적하고 전원생활에 적합한 환경입니다.

단독주택(공가)과 공장으로 구성되어 있어, 다목적 활용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각의 복잡성

본건은 전체 소유권이 아닌, 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되는 물건입니다.

경매 낙찰 시, 다른 공유자들과 함께 소유하게 되므로 사용, 수익, 관리, 처분에 있어 협의가 필요하며, 이 과정에서 갈등 발생 가능성이 있습니다.

정확한 지분 비율을 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

6.2. 미확인 임대차/점유 관계

목록2(단독주택)는 공가 상태이나, 목록3(공장)의 현재 점유 및 임대차 관계가 명확하지 않습니다. (채무자, 소유자 점유 가능성)

정확한 점유 관계 확인 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공가 및 관리 문제

목록2 단독주택이 공가 상태이므로, 장기 방치 시 건물 노후화 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 개발 제한 사항

계획관리지역 내에 있으나, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역 등 여러 제한 사항이 존재하여 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 충청남도 논산시 연산면의 계획관리지역 내에 위치한 공장 및 단독주택 용도의 지분 매각 물건입니다.

총 787.00㎡ 토지에 등기부상 249.74㎡, 제시외 56.65㎡의 건물이 소재하며, 공장과 단독주택으로 복합적으로 이용 중입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확하나, 가장 큰 특징은 '지분매각'이라는 점입니다.

따라서 본 물건은 온전한 단독 소유를 원하는 투자자에게는 부적합할 수 있으며, 공유자들과의 원만한 관계 유지 및 협력이 매우 중요합니다.

다만, 토지 이용계획상 관리지역으로 향후 개발 잠재력과 현 시설의 활용 가능성을 고려할 때, 지분 소유의 복잡성을 감수할 수 있다면 신중한 접근이 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 및 용도

계획관리지역 내 위치하여 향후 토지 활용 및 개발 가능성이 있습니다.

공장 및 단독주택으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다.

8.2. 건물 구성

등기부상 건물 면적 외에 제시외 건물(56.65㎡)이 포함되어 있어 추가적인 활용 공간을 확보할 수 있습니다.

공장시설은 제조업소, 사무실 등으로 이용 중에 있어 즉시 수익 창출 또는 운영 가능성이 있습니다.

8.3. 추가 공간 확보

제시외 건물(56.65㎡)은 별도 현황으로, 창고, 부속 시설 등으로 활용될 수 있어 전체적인 부지 이용 가치를 높입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 지분 매각이므로, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 매각되는 지분의 정확한 비율(%) 확인이 선행되어야 합니다.

감정가(227,639,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 지분 비율을 고려하여 낙찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인으로부터 인수할 보증금은 0원이므로, 이는 예상 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

9.2. 제언

정확한 지분 비율을 파악한 후, 공유자들의 소유 비율 및 향후 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

지분 매각의 위험성을 충분히 인지하고, 해당 지분 가치에 대한 합리적인 판단이 필요합니다.

명확한 지분 비율 정보가 없어 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.