나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15965 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층117호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 1층117호로서, (사용승인일: 2018.04.23) 외벽: 대리석 붙임 및 강화유리 마감 등 내벽: 내부인테리어 마감 등 바닥: 타일깔기 마감 등 창문: 강화유리 및 페어글라스 창호임.

이용상태

인접호수(115호,116호)와 벽체구분 없이 근린생활시설(투썸플레이스)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 세장형의 평지로서, 현황 "상업 및 업무용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 6차선 노폭 약 30M 및 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #960: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2023-10-10) (접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전 신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임. (2) #961: 도시지역 , 중심상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

인접호수(115,116호)와 경계벽 일부가 철거되어 일체로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15965 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 1층 117호

건물명: 내포에드가오피스텔2차

용도: 근린상가 (현황: 근린생활시설)

감정가: 1,040,000,000원

사용승인일: 2018년 04월 23일

구조: 철근콘크리트구조

1.2. 토지 정보

토지면적: 19.99㎡ (약 6.05평)

토지지분: 19.9934㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 72.26㎡ (약 21.86평)

건물지분: 72.26㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 총 층수: 지하 3층 ~ 지상 7층

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, "충청남도경찰청" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 관공서, 근린공원, 다양한 근린생활시설 및 상업/업무용 건물이 밀집된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 폭 약 30M의 왕복 6차선 도로와 북측으로 폭 약 20M의 왕복 4차선 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이에 따라 근저당권, 가압류, 임의경매 등 을구에 기재된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 2,213,478,100원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사서윤

보증금: 0원

월차임: 4,430,000원

사업개시일: 2019-02-19

대항력: 없음

* 임차인: 진선경

보증금: 15,000,000원

월차임: 1,500,000원

전입일자: 2022-02-10

확정일자: 2025-09-24

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 없음

임차인 정보 확인 결과, 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 사용 중입니다. 본건 1층 117호는 현재 '투썸플레이스' 카페로 이용되고 있으며, 인접 호수(115호, 116호)와 경계벽 일부가 철거되어 하나의 공간처럼 일체로 이용되고 있는 상태입니다. 이는 현장에서 매우 넓은 영업 공간으로 활용되고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 지역은 충청남도청, 충남경찰청 등 주요 관공서가 밀집한 내포신도시의 중심상업지역에 해당합니다. 상업 및 업무 시설이 집약된 지역으로, 유동인구가 꾸준하며 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

관공서(충청남도경찰청 등), 근린공원, 다양한 프랜차이즈 및 지역 상가들이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 관공서

충청남도경찰청이 인근에 위치하여 치안 및 행정적 접근성이 좋습니다.

5.3. 주변 공원

근린공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조 변경 및 불법 건축물 가능성

인접 호수와 경계벽 일부가 철거되어 일체로 이용 중인 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 건축물대장상 불법 증축/개조에 해당될 수 있으며, 원상 복구 명령 또는 이행강제금 부과, 복구 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장, 등기부등본, 현황조사서 등을 통해 정확한 상태와 법적 문제를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 지역 환경 관련 이슈

내포신도시 내 쓰레기 자동집하시설 운영 및 과거 건설폐기물 방치 사례 등 간헐적으로 제기되는 지역 환경 관련 이슈는 장기적인 도시 발전 및 이미지에 미미한 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본건과 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6.3. 높은 감정가 대비 시세

본건 감정가 10억 4천만원 대비, 유사 면적의 오피스텔 경매 물건 감정가(약 8천 8백만원/7.15평) 및 일반 상가 시세 정보를 고려했을 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하는 투자자에게 부담이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신도시 중심상업지역에 위치하며, 대형 관공서 인접 등 입지 조건은 우수합니다. 또한, 현재 인접 호수와 통합하여 넓은 상업 공간으로 이용되고 있어 활용 가치는 높아 보입니다. 권리상 인수되는 부담은 없어 경매 절차 자체는 명확하나, 가장 큰 리스크는 인접 호수와의 경계벽 철거로 인한 불법 개조 가능성입니다. 이로 인한 원상 복구 비용 및 행정적 제재 가능성은 반드시 사전에 철저히 검토해야 합니다. 또한, 감정가 대비 시장 시세와의 간극이 클 수 있다는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 내포신도시 중심상업지역 내 대로변 코너급 입지.

* 충청남도청, 경찰청 등 주요 공공기관 인접.

* 현재 넓은 상업 공간으로 통합 이용 중으로 즉시 활용 가능성.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,040,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

하지만, 인접 호수와의 경계벽 철거로 인한 원상 복구 비용, 이행강제금 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 공개된 유사 면적 물건의 시세 정보와 비교 시 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 리스크 요인 및 시장 상황을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 현장 조사와 원상 복구 비용 산정 결과에 따라 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다. (예: 728,000,000원 ~ 884,000,000원)

입찰 전, 반드시 현장을 방문하여 구조 변경 상태를 직접 확인하고, 관할 관청에 문의하여 관련 규제 및 복구 의무에 대한 정확한 정보를 취득하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.